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寫字樓空置率創多年新高!這釋放了怎樣的信號?
2019-10-25 遠行地產
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世邦魏理仕昨天發布的一份報告顯示,2019年三季度,北京寫字樓單季度新增供應創近十年新高,加之整體市場需求疲軟,寫字樓空置率攀升。截至三季度末,北京優質寫字樓整體空置率上升至10.9%,創2011年第二季度以來最高水平。報告稱,未來六個月,近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭,空置率還將繼續走高,與此同時租金亦將承壓下行。根據另外的機構統計,北京三季度五大核心商圈每月每平方米433.64元,環比下降0.7%,同比下降2.0%,空置率為5.6%,繼續保持穩定;新興商圈租金每月每平方米290元,空置率達22%。

北京并不非是個例,從全國來看,上海、廣州、深圳、武漢、長沙、青島、成都、南京、杭州、廈門、寧波、蘇州、重慶大多數核心城市的空置率都在上升,幾個月前,深圳的寫字樓空置率問題,還引來了央視的專題調查,在今年一季度的時候,深圳的甲級寫字樓空置率為18.2%,局部區域空置率高達50%。到了現在,深圳的情況不見好轉反而更糟,甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高,其中最高的前海片區達65.7%。而在上海方面,寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%,創下近10年新高。與此同時,市場的租金水平也在下行,當期有效租金同比下降2.9%,降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5%,廈門空置率達到14%,武漢重慶和西安,這些地方住宅價格大漲,但是寫字樓空置率卻一直很高,甚至超過了30%。像北方的天津,湖南的長沙,說空置率已經接近逆天的50%。

寫字樓空置率越來越高,租金肯定是越來越低,說明市場需求出了問題,那么投資寫字樓的那些人,恐怕就要血虧了,其實自打互聯網金融的泡沫破裂之后,核心城市的寫字樓投資泡沫也就隨之破裂了,之前只有那些互金公司一擲千金,租用豪華寫字樓,但是大家也都知道,他們大多都是資金游戲,所謂花別人的錢不心疼,而做正經生意的,很難有如此之高的利潤率,所以對于寫字樓大家都是比較謹慎的,甚至有的還在居民樓里辦公,就是為了在經濟不好的時候,盡可能的壓低成本。不要讓負擔太重,所以我們隨著經濟減速,寫字樓的需求也是越來越少。但另外一方面,寫字樓的供給卻還在依舊開足馬力,一系列摩天大樓建成,開始招租,最后就是拉升了空置率,進一步拉低了租金。

除了經濟減速之外,新的辦公形勢出現也改變了供給需求,現在越來越多的共享辦公空間,直接出租工位,這就讓那些小公司只需要租幾個工位,就可以開始辦公了,而不必非得像原來一樣,非得租個獨門獨戶的空間,什么會議室,辦公室,前臺,全都可以共享,也大大節省了面積,乍一看好像單位面積租金不便宜,但是總體算下來肯定是劃算的,不光節省了面積,還節省了很多設備投入,也為辦公提供了很多的便利。這種辦公形式已經越來越受到很多初創的小公司歡迎。

所以綜合來看,目前各主要城市的寫字樓供給都已經過剩了,未來一段時間經濟雖有可能筑底回升,但是寫字樓的需求恐怕并不一定能提升多少,估計還將維持一個供大于求的局面,所以做寫字樓投資,商鋪投資的,一定要格外小心,自己算一下如果沒有年化5%的回報率,就千萬不要投,包租的肯定不算,現在開發商一般都會用到一個套路,告訴你說,你就買我們的寫字樓或者商鋪,我承諾你年化5%以上的回報,甚至能到8%,我幫你租出去,但跟你簽約的一般都是他的下屬公司,或者是一個第三方公司,等你租幾年,這個公司也就倒閉了,你到時候都不知道找誰去理論,而這幾年的租金,其實已經都折算在了房價里,相當于羊毛出在羊身上,你買房的時候,就多交了2-3年的租金,然后他在把這個租金返給你,安撫完你的情緒,他就完消失了。已經有相當多的朋友被騙了,最后拿著房子自己根本租不出去,投資基本就打了水漂。

另外,老齊還得多說一點,寫字樓空置率上升,也是一個非常不好的信號,代表當地的商業活動減速,這可能也會預示著未來的城市人口去留,如果空置率非常高的地方,經濟可能已經出現了明顯的下滑,即便現在人口還挺多,未來也會呈現流出的態勢,比如天津,寫字樓空置率一直都居高不下,現在他的住宅價格也挺不住開始往下跌了,去年其實天津搶人搶的也挺兇的,但是都沒有用,這些流入的人口都是奔著他的高考資源,而不會在當地創業就業,甚至不在當地居住,只是買個房混個資格而已。高考完了就會離開,產業支撐力上不來,流入的人口也會很快反向流出。最后房價就會快速下滑。所以,如果你想找一個可以長期落戶的城市,商業寫字樓空置率一定不能太高。

來源:金融界

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