“房住不炒”是房地產調控政策的主基調，2018年將是房地產長效機制建立的關鍵年份。據統計，4月，全國已發布超過16次各類型房地產調控。有業內人士預計，未來樓市調控政策力度會持續呈現高壓態勢。對于部分處于高速擴張期的中小房企而言，正面臨資金鏈緊張考驗，能否順利“過冬”，最核心的則是現金流管理。另外，土地市場雖然有所退燒，但從成交金額來看目前依然在高位。與此同時，監管部門也加強整頓消費貸違規流入股市、樓市。目前，已有多家股份行、中小銀行暫停了個人住房抵押消費貸款。(包芳鳴)
導讀
今年一季度，雖然大型房企銷售數字仍在大幅增長，但真實的市場卻是，商品房銷售增速自去年四季度以來持續下滑。對于今年乃至明年的市場，多數業內人士持謹慎態度。
“2018，樓市多事之秋”。3月份的多場房企業績會內外，不斷傳出類似的訊息；到了4月，危機案例已然發生，華夏幸福資金鏈遭上交所十八問，恒盛地產債務交叉違約，還有一些不知名的小房企已經倒掉或退出。
另一邊，樓市調控還在持續收緊。4月24日，繼大連、沈陽之后，長春宣布5月2日起正式限售。中原地產研究中心統計數據顯示，4月單月，全國已發布超過16次各類型房地產調控。
“我們內部預判調控還會持續兩年。”4月20日，一家大型房企高管直言，房地產企業經過這么多年增長，很多公司的管理基礎還是很差，現在是過冬的時候，要苦練內功，提高周轉率，對沖融資成本上升，增強現金流。
資產證券化被視為房企融資的新熱土。4月25日，證監會、住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，進一步明確了住房租賃資產證券化的基本條件，為房企“打開了一扇窗”。
資金危機現端倪
相較于過去三年的“盛世”，2018年的樓市調整來得急速而猛烈。一波接一波的調控不斷收緊，更多的地方城市加入限購、限售的行列，讓開發商的銷售大大受限。
2018年最先傳出資金問題的是華夏幸福。4月13日，上交所就永續債、下屬子公司引入金融機構等問題，向華夏幸福發出問詢函，要求說明該類融資業務的可持續性。目前，華夏幸福已回復上述問題，并澄清了資金鏈緊張傳言。但房地產行業的“缺錢”陰霾，依然籠罩。
“金融持續去杠桿背景下，表外融資、非標融資受到極大限制，開發貸也有上浮了。”4月初，深圳一家大型地產商內部人士告訴21世紀經濟報道記者，甚至央企地產商也不例外。該人士稱，公司對今年的銷售和融資都持謹慎態度。
4月20日，陽光城執行副總裁、CFO吳建斌表示，從自己操盤的角度看，融資成本已經上浮了5%-10%。
最大的住宅開發商碧桂園，也在4月中旬緊急內部發文強調高周轉，以應對激烈競爭和成本上浮的局面；未雨綢繆的萬科，在2017年底把凈負債率降到了8.8%，并公布了350億融資工具的發行計劃。
一些房企已經發生了實實在在的資金危機。3月29日，知名豪宅開發商恒盛地產發布的2017年業績顯示，公司逾期未還的貸款本金及相關利息為人民幣 47.6億，同時還有一筆4億美元的優先票據出現違約，導致到2017年底，還有44.3億其他借款出現交叉違約。
4月3日，恒盛公告已償還4億美元優先票據本金，但利息尚未付清；其他交叉違約的借款也沒有和債權人達成相關協議。公告顯示，相較于234億的總借款、177億的流動借款，恒盛的現金及現金等價物只有20億，還款比較困難。
房企過冬“現金為王”
今年一季度，雖然大型房企銷售數字仍在大幅增長，但真實的市場卻是，商品房銷售增速自去年四季度以來持續下滑。對于今年乃至明年的市場，多數業內人士持謹慎態度。
“現在的限制政策短期內不會取消，調控常態化也不會改變。”4月20日，吳建斌表示，未來兩年，房地產公司要有足夠的資金儲備，讓自己“過好這個冬”，不然壓力是非常大。
他指出，最核心的是現金流管理，包括經營現金流和融資現金流。當融資環境出現了困局，必須要加強內生的管理。
從房企的資產負債表來看，左方為資產方，右方是負債權益方。目前開發貸、并購貸、抵押貸仍然存在，資產如應收款、收租資產、在建工程、商業資產等都可以做ABN、CMBS、ABS，還有商票付款、保理、信托、境外發債等也可以做。
“對房企來講，正常的銷售之外，可以把資產負債表進行分解、證券化，又能帶來幾百億資金”，吳建斌表示。
其中，租賃住房資產證券化受政策支持發展迅猛。據21世紀經濟報道記者統計，去年以來，保利地產、碧桂園等發行的住房租賃證券化產品已超過200億。
4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱“《通知》”)再次鼓勵租賃住房資產證券化。其內容主要包括，明確了符合證券化的租賃物業的要求，如物業已建成并權屬清晰，有穩定現金流，發起人(原始權益人)公司治理完善，運營能力強，最近2年無重大違法違規行為；優先支持大中型城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、以及利用集體建設用地建設租賃住房試點城市項目，開展資產證券化；鼓勵機構房東開展資產證券化；試點REITs。
4月25日，中聯基金執行總經理范熙武接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，《通知》是貫徹十九大關于租賃住房的定位、房住不炒、以及建立房地產市場長效機制的政策導向。為租賃住房以及租賃住房證券化做出了一些前瞻性的安排。
范熙武指出，文件具有實操性，就資產的入池標準、支持的領域、監管的協調、相關具體政策、監管部門支持證券化，以及行業自律、合規性等方面的規定都很細致，具有可執行性。文件還提到試點發行房地產信托投資基金(REITs)，這個表述與類REITs不同，對未來真正的公募REITs落地釋放了積極的信號，有望在年內實現公募REITs的破冰。
中國建設銀行是集體用地租賃住房證券化的積極支持者。4月25日，建行有關人士指出，租售同權，推動集體建設用地入市，機構房東可快速提升租賃的收益率，然后通過CMBS、REITs等資產證券化通道回收成本，從而形成商業模式閉環。
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