市場醞釀和期盼已久的住房租賃資產證券化，有望進入發展快車道。
中國證監會、住房和城鄉建設部25日聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(下稱《通知》)，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金(REITs)。并對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等予以明確。
這是住房租賃資產證券化領域的首份政策落地文件。一位了解政策制定的相關人士對第一財經記者稱，此前市場已經試點發行了多單住房租賃類資產證券化產品，這次發文是對前期試點情況的規范，通過文件明確相關程序標準。金融四十人論壇高級研究員張斌則稱，目前實踐當中尚需解決公募參與和稅制改革等問題，如果能實質性解決，將真正推動市場形成與發展。
優先支持大中城市
去年召開的十九大和中央經濟工作會議明確提出，要構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，建立房地產健康發展長效機制。
對房地產市場而言，住房租賃資產證券化可從三大領域發揮作用。宏觀方面，將有助于盤活住房租賃存量資產，引導社會資金參與住房租賃市場建設；對于企業而言，有利于降低住房租賃企業的杠桿率，促進形成金融和房地產的良性循環；投資者方面，可以豐富資本市場的產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種。
根據《通知》，開展住房租賃資產證券化需要滿足至少三項條件，一是物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；三是原始權益人公司治理完善且最近兩年無重大違法違規行為。
滿足上述基礎條件之后，政策將優先支持兩大類項目，一是大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域的住房租賃項目，二是利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目。
政策鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。主體方面，支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產；資產方面，支持將限制的商業辦公用房等，改建為租賃住房，并開展資產證券化融資；項目方面，優先支持項目運營良好的發起人(原始權益人)開展住房租賃資產證券化。
為了推動住房租賃資產證券化快速落地，提高各環節工作效率，住建部門和證監系統將分別在審核環節設立“綠色通道”。
?在支持措施方面，《通知》提出，住房租賃企業可結合自身運營現狀和財務需求，自主開展住房租賃資產證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關材料，協助開展資產證券化方案設計和物業估值等工作，并向證券交易場所提交發行申請。
優化驗收、備案、交易等程序方面，政策要求各地住房建設管理部門，對開展住房租賃資產證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項，設立“綠色通道”。對于在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產支持專項計劃等特殊目的載體，用于開展資產證券化。
優化審核程序方面，證監會要求各地證券交易所和中國證券投資基金業協會，根據資產證券化業務規定，對申報的住房租賃資產證券項目進行審核、備案和監管，并研究建立受理、審核和備案的“綠色通道”，專人專崗負責，以提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
REITs“最后一公里”
《通知》還明確，要重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行REITs。
住房租賃資產證券化目前有多種試點類型，據國泰君安研報統計，2017年已經獲批的包括私募抵押型及類REITs、CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)、 ABN(資產支持票據)等已達500億元。但是，這些資產證券化產品當中，私募抵押型REITs和類REITs仍是主流，且債權性質REITs居多。
根據國際經驗，未來與國際接軌發展標準公募ABS、股權性質REITs是發展趨勢，企業也將會從現階段的融資需求轉變到未來的資管模式。
“權益類資產證券化產品，才能真正實現投資者的風險共擔，讓中介成為純粹的中介，金融機構只提供服務，不承擔風險，風險和收益都在投資者。”張斌認為，權益型公募REITs，不僅可以為居民提供一種長期性投資產品，參與房地產市場投資，還可以解決企業的融資問題，提高現金流、降低財務風險，提升住房服務，同時又有助于化解金融風險，是一舉多得的創新，但需要盡快解決稅收安排和公募開放這兩大問題。
“股權性質的資產證券化有所有權變更問題，會涉及到底層資產在房地產企業、開發商、中介機構、投資者等多個主體之間的交易和轉讓，如果交易環節稅收太貴，大家就不愿意參與交易，市場將很難發展起來。”張斌認為，后續應盡快出臺有關稅收減免或遞延安排的政策，解決這一障礙。
住房市場關系到國計民生，若要真正實現增加住房供給，在發展住房租賃市場的同時，還必須輔之以全面的監管措施。
根據《通知》，證監會和住建部將推動建立健全合規、風控與管理體系，指導相關單位完善自律規則及負面清單，建立風險監測、違約處置、信息披露和存續期管理的制度規則，并引導相關主體合理設計交易結構，做好風險隔離。同時，兩部委還將研究探索設立專業的住房租賃資產證券化增信機構。
住房租賃資產證券化另一個核心問題是資產估值。前述相關人士告訴記者，《通知》明確提出要以收益法，來合理評估住房租賃資產價值，是為了避免用市價法等方式做出的明顯偏高的評估結果。
根據《通知》，房地產評估機構對底層不動產物業進行評估時，應以“收益法”作為最主要的評估方法。承擔估值職能的機構，需要在住建部備案，且專業能力強、聲譽良好。資產支持證券存續期間，房地產評估機構需要按照規定或約定進行定期或不定期評估，發生收購或處置資產等重大事項的，需要重新評估。
此外，資產證券化管理人、房地產估價機構、評級機構等中介機構，需要對交易主體和基礎資產進行全面的盡職調查，確保符合政策和監管要求，發起人(原始受益人)需要履行約定的基礎資產移交與隔離、現金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務，并配合中介機構做好盡職調查。
來源：第一財經日報
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