面臨萬物互聯、大數據智能應用、共享經濟、消費升級等時代命題，商辦地產已然進入了轉型與創新、機遇與挑戰并存的關鍵期。“存量時代”下，房企如何應對政策調整與市場急劇變化？ 共享辦公趨勢成風之下，又將如何打造自身的獨特“IP”？AI時代來臨之際，何種寫字樓產品才能獲得客戶青睞？
擁有豐富商辦運營開發經驗的華潤置地，一直堅信一線寫字樓市場有美好的“春天”。憑借對市場的敏銳嗅覺，華潤置地以舊改項目、共享辦公、輕資產輸出等多種業態重裝出擊，全面升級北京寫字樓與產業地產格局，應對行業之變。日前，鳳凰房產專訪了華潤置地北京公司寫字樓招商管理總監孫曉文，聽他講述寫字樓市場的行業之變及華潤寫字樓的轉型思路。
產品及區域多元化趨勢明顯 2018年北京寫字樓市場成交或平穩
鳳凰房產：您覺得2017年的北京商辦市場，尤其是寫字樓租賃市場有何特點？
孫曉文：首先，從成交來看，寫字樓市場呈現平穩趨勢。甲級寫字樓產品同質化日趨明顯，甲乙級硬件差距縮短。
其次, 產品多元化趨勢明顯,運營商、開發商的創新運營時代已經來臨。以前的寫字樓只是正統的格子間，現在市場開始涌現像共享辦公、酒店改辦公樓、商場改辦公樓等全新業態形式，新的產品也隨之帶來了升級的運營服務和客戶體驗，辦公場景整體升級時代來臨。
第三，市場區域的多元化。以前北京寫字樓主要集中在東部的國貿到燕莎一線、西部的金融街區域和西北部的中關村一線。隨著阿里巴巴等科技企業的入駐，望京成為新興的區域，軌交紅利越發凸顯。如今，亞奧區域，麗澤商務區、豐臺科技園、通州區域也開始躍躍欲試。另外，由于區域內有優惠政策，部分對租金敏感度比較高的客戶開始青睞亦莊、石景山等全新區域。
鳳凰房產：很多專家說，2018年是樓市小年，您覺得2018年的寫字樓市場將呈現何種趨勢？
孫曉文：我對未來寫字樓市場還是很樂觀的，我認為需求會呈現穩定的增長，成交也會呈現平穩趨勢。
多盤聯動聚合產業資源 四方面為企業賦能助力
鳳凰房產：在剛剛結束不久的2017年，貴司在寫字樓市場上有何突破？
孫曉文：2017年，北京華潤置地寫字樓在線上運營和線下產品升級等方面全面發力，業務版圖實現了整體規劃的升級擴大，除了在營的三個寫字樓項目，更規劃了10個在建項目，且遍布各個區域核心商圈和重點新興商圈。此外，2017年華潤置地共計收購64宗地塊，助力新項目揚帆起航。
2017年華潤有三個成熟項目分布在北京重點成熟商圈區域，經營業績方面一直處于區域內的龍頭地位。另外，2017年，在寫字樓方面，華潤置地北京公司植入了全新的智慧運營理念，首次推出智慧云辦公APP--CR Union，旨在為客戶提供資源在云端互聯的平臺，配合云端工具，將為租戶提供更加人性化、智能化的服務體驗。
鳳凰房產：能否透露一下2018年及未來華潤置地北京公司在寫字樓方面的規劃及布局？
孫曉文：2018年，北京公司將從行業橫向規模和行業縱向深度兩個維度入手升級寫字樓格局。
一方面加大在北京版圖上的落子力度，增加更多實體項目，形成網絡化布局，另一方面深化智慧運營、共享辦公、物業運營服務等深度課題，實現品牌全面升級。預計到2020年，寫字樓運營總面積計劃累計超過200萬平方米，實現物理空間的網絡覆蓋。
2018年，華潤置地在北京的入市新產品計劃為“多盤聯動”，其中兩個特色代表產品為：華潤首個共享辦公空間--CR Union·西堤紅山，“智慧產業雙標桿產業園”--華潤·東長安。
另一方面，在服務深度上，華潤也將通過理念升級和產業創新實現全新的產品體系和服務。華潤置地寫字樓絕不僅僅提供單純的空間，同時也扮演著資源與服務平臺的角色，致力于為企業升級賦能，助力產業發展。
為此，我們從四方面對企業進行賦能：一是資源對接，通過幫助入駐客戶與華潤集團旗下的優質產業資源對接，幫助入駐客戶實現在市場、資源、服務等方面的最優配置。二是優先選入供應商庫及智慧云平臺中的服務商庫，為入駐客戶開通優先采購機會，縮短合作談判路徑。第三，創新創業企業扶持服務，借助華潤資本、智慧云平臺的供需平臺與企業服務平臺等外部資源，為企業撮合資本市場等多方面支持。第四，助力產業聚集，通過華潤置地寫字樓定位設計、招商落位等規劃，聚集產業上下游企業和產業橫向合作伙伴，完善企業所需的配套業態，形成產業園區效應，助力企業在產業平臺中迅速成長。
鳳凰房產：當下共享概念十分火熱，市場也涌現了許多聯合辦公的全新模式。華潤置地北京首個共享辦公空間，相對于市面上的聯合辦公有何顯著特點？
孫曉文：首先，華潤置地首個共享辦公空間--CR Union·西堤紅山不是單一的共享辦公空間，它背靠有著豐富商業資源的品牌開發商--華潤置地，這些優質的品牌資源、基金等獨特的產業、商業優勢，可以在我們共享辦公之中實現資源的共享和連接。
第二，獨特的 PaaS平臺。華潤置地將結合自身獨特的辦公樓產品、未來產業地產的產品，為客戶提供更完善的配套設施，為共享辦公客戶提供可以共享的資源。
第三，社群資源的連接。我們的產品現在是樓樓相連，因為現在物聯網物物相連、任務相連。在智慧運營方面，華潤將利用品牌APP及公眾號，實現社群資源的共享和連接。
寫字樓發展至3.0版本 從客戶需求出發打造引領性產品
鳳凰房產：您如何看待當下共享辦公的發展趨勢？
孫曉文：未來，共享辦公將會成為一種趨勢。事實上，寫字樓辦公發展至今已經發展為3.0時代。1.0時代主要提供的是格子間，2.0時代是聯合辦公，是移動互聯網時代的一個產品，更多的服務客群為高科技和互聯網行業人員，3.0時代是指共享辦公，真正實現線上線下資源的互通有無。
在移動互聯網大背景之下，辦公樓已經不再是一個簡單單位的空間，而是聚集相同行業的人群甚至是關聯行業的人群，大家在空間中互相碰撞，更多的創新理念就在碰撞之中就產生了，共享辦公就是為客群提供這樣的空間。
鳳凰房產：在未來，您覺得什么樣的寫字樓產品可以贏得客戶青睞？
孫曉文：在未來，有體驗感、有引領性的，不管是硬件上還是服務上，讓人感覺有驚喜的產品會十分有市場前景。其實，辦公是我們生活的一部分，現在經濟已經發展到了新的階段，大家在物質方面已經得到滿足的同時，會更多地去追求一種體驗感好的產品。隨著AI的發展、技術不斷地迭代之后，我們的產品會不斷地去衍生出新的滿足客戶需求的硬件、軟件的服務。
鳳凰房產：現在樓市進入存量時代，城市更新已成為時下非常火熱的一個話題。從您的從業經驗來說，您覺得城市更新、寫字樓改造，應該注意哪些問題？
孫曉文：第一，從客戶需求出發，第二，基于客戶需求出發的前提下，做出具有引領性的產品。在城市更新中，建筑是載體。隨著時代的發展，時代賦予了建筑新的功能定位，建筑內的功能通過更新來適應城市的迭代。
事實上，不存在不好的建筑，只有不適應時代的建筑。我們可以通過讓建筑煥發新生，來滿足人們更新的需求。只有把握這一原則，才能讓適應過往、不適應現在的建筑煥發青春、成為重新具有生命力的建筑。
其實，在2018年即將入市的華潤·東長安項目就是華潤置地北京公司致力于城市更新的典范項目。該項目位于CBD商圈核心區域，緊鄰傳媒產業帶，項目定位為“智慧產業雙標桿產業園”。其前身是中國第一批涉外飯店--華潤飯店，曾是接待全國各省市人大代表的場所，是東長安街沿線上重要的地標建筑，有著輝煌的歷史。如今，緊跟城市更新的步伐， 華潤·東長安智慧產業園將建設成為北京CBD產業發動機，它帶著智慧辦公、共享辦公、產業生態這三個新時代產物，承載企業全生命周期生態閉環，助力產業發展，給予這座曾經輝煌的老樓以煥新的生命力，推動一座城市的更新。
來源：鳳凰房產
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