綠地三季報(bào)透著絲絲涼意。
10月24日，綠地控股集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“綠地控股”）發(fā)布了2019年前三季度報(bào)告顯示，1-9月綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2345.53億元，較去年同期的2670億元減少12.1%。其中，第三季度綠地的合同銷售金額668.68億元，比去年同期減少35.8%。
這在房企中較為少見。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，雖然今年“金九銀十”并不突出，但百?gòu)?qiáng)房企在9月全面發(fā)力，推案量上升、促銷力度加大，銷售基本表現(xiàn)良好。9月，Top100房企銷售操盤業(yè)績(jī)規(guī)模9231.7億元，較8月環(huán)比上升近23%，增幅較去年同期提升明顯。
但綠地控股9月錄得銷售額202億元，同比下降63%，環(huán)比減少33%。今年前9月銷售額共計(jì)3439億元，同比下降9%。成為了唯一一家三個(gè)核心增幅均為負(fù)值的企業(yè)，降幅也以“絕對(duì)優(yōu)勢(shì)”排在第一位。
綠地集團(tuán)成立于1992年，2014年是綠地控股最為輝煌的時(shí)刻，其以2408億元的銷售成績(jī)坐上榜首位置，終結(jié)了連續(xù)多年以萬(wàn)科為首的地產(chǎn)時(shí)代。2015年借殼金豐投資上市，綠地控股市值一度超過(guò)3000億元，成為當(dāng)時(shí)全球第一大上市房企。
正因?yàn)樵?jīng)的輝煌，后續(xù)綠地控股的銷量和市值一路下降時(shí)，被業(yè)內(nèi)稱為掉隊(duì)者。2018年，綠地控股開始奮起直沖，當(dāng)年斥資917億元拿地，提出未來(lái)三年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確保年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上的目標(biāo)。
一努力似乎反而暴露了問(wèn)題。某Top5房企管理層對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)稱，綠地控股的存貨和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題，在三四線城市的項(xiàng)目比較多，且以商業(yè)為主，這導(dǎo)致公司資金鏈現(xiàn)在也有些問(wèn)題。
綠地控股董秘辦公室回應(yīng)時(shí)間財(cái)經(jīng)稱，三季銷售問(wèn)題以財(cái)報(bào)公示為準(zhǔn)。
三四線土儲(chǔ)占比較高
在房地產(chǎn)行業(yè)，綠地控股有自己的個(gè)性，相對(duì)于萬(wàn)科以基本盤“住宅”為功守道，萬(wàn)達(dá)強(qiáng)在綜合商辦項(xiàng)目，綠地則幾乎等同于高樓和基建的代名詞。
前三季度，綠地房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1262億元，同比增長(zhǎng)21%；基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1389億元（內(nèi)部抵消后），同比增長(zhǎng)38%，利潤(rùn)總額31億元，同比增長(zhǎng)78%。這也是繼2018年上半年后，綠地基建業(yè)務(wù)的營(yíng)收再次超越地產(chǎn)主業(yè)。
業(yè)內(nèi)對(duì)綠地控股大力發(fā)展基建業(yè)務(wù)，基本持符合“一帶一路”政策，但凈利潤(rùn)率有待提高的觀點(diǎn)。但是其地產(chǎn)項(xiàng)目卻暗藏隱憂。
克爾瑞研究員朱一鳴、李丹曾分析稱，2016年，綠地控股聚焦一二線，新增土儲(chǔ)中一二線占比近九成。2017年開始至2018年，綠地加碼三四線，以高鐵新城為主線投入一批“短平快”項(xiàng)目。
截至2018年底，綠地控股持有待開發(fā)土地面積2667.92萬(wàn)平方米。從區(qū)域分布看，三四線城市土地儲(chǔ)備面積占比最高，達(dá)47%，可對(duì)比的是，一線城市土地儲(chǔ)備面積占比約為12%，二線城市占37%，海外項(xiàng)目占4%。
具體來(lái)看，綠地控股2018先后獲取了安徽宿州及亳州、廣東陽(yáng)江、重慶萬(wàn)州及涪陵、湖南長(zhǎng)沙及株洲、江西贛州及萍鄉(xiāng)、湖北咸寧、四川宜賓等15個(gè)高鐵站項(xiàng)目。
但是隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，樓市轉(zhuǎn)冷，三四線市場(chǎng)熱度似乎提前達(dá)到了頂峰轉(zhuǎn)而向下，該策略陷入被動(dòng)局面。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，綠地控股此前對(duì)于三四線城市的投資一直不太堅(jiān)定，偏于保守，可以說(shuō)是錯(cuò)過(guò)此類城市投資的市場(chǎng)紅利。但目前三四線的項(xiàng)目去化問(wèn)題，要格外關(guān)注。
商辦項(xiàng)目去化難？
聯(lián)合資信評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，綠地控股開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模大，三四線城市項(xiàng)目占比高，后續(xù)項(xiàng)目銷售受行業(yè)景氣度和調(diào)控政策影響具有不確定性。且該公司目前在建項(xiàng)目待投資規(guī)模很大，與之對(duì)應(yīng)的在售項(xiàng)目如果不能順利進(jìn)行銷售，對(duì)公司資金周轉(zhuǎn)形成很大壓力。
資金方面，三季度報(bào)告期末，綠地控股剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率81.50%，較去年期末下降2.90個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率173.05%，較去年期末提升1.22個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)自身而言，綠地控股的負(fù)債情況基本保持穩(wěn)定，但與萬(wàn)科、保利等國(guó)企相比，綠地控股的負(fù)債率仍處于高位。
前三季度，綠地控股貨幣資金823.77億元，對(duì)短債及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債之和覆蓋率為91.89%，較去年期末的86.38%的覆蓋率有一定改善，但未達(dá)到100%。
此外，受今年銷售額下滑的影響，綠地控股前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為91.26億元，同比大幅減少70.53%。
顯然，加快銷售很關(guān)鍵。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，綠地控股為了四季度沖擊銷售規(guī)模，在整個(gè)集團(tuán)拿出5000萬(wàn)作為營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)，下放給各個(gè)事業(yè)部，以激勵(lì)營(yíng)銷條線沖擊年度規(guī)模。
在8月底的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠地控股管理層在回答能否完成銷售目標(biāo)時(shí)稱，8、9月開始，公司將加大推盤量，預(yù)計(jì)將大概率完成全年銷售目標(biāo)。但截至9月，綠地控股的完成度接近5000億元目標(biāo)的69%。去年四季度，綠地控股銷售規(guī)模約為1205億元，而今年四季度需完成1561億元，增幅近30%，按今年前三季度的情況來(lái)看，并不容易。
優(yōu)淘城總裁薛建雄曾公開表示，綠地前幾年做了很多商辦項(xiàng)目，這些項(xiàng)目銷售不理想，留下很多資產(chǎn)，這是拖累綠地控股業(yè)績(jī)的核心原因，公司應(yīng)下決心專門處置這些資產(chǎn)，變成現(xiàn)金流。
綠地控股2019年半年報(bào)顯示，公司房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額中，住宅占比65%，商辦占比35%；合同銷售面積中，住宅占比76%，商辦占比24%。
上述Top5房企管理層也稱，商業(yè)的銷售一般會(huì)慘過(guò)住宅，綠地控股四季度要加碼促銷，也得拿住宅下手。
薛建雄稱，綠地控股這幾年通過(guò)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和養(yǎng)老等模式在大量圈地，雖然短期能有明顯的業(yè)績(jī)提升，但同樣會(huì)帶來(lái)大量持資產(chǎn)和難于銷售掉的商辦資產(chǎn)。綠地應(yīng)該提前做好相關(guān)資金回籠準(zhǔn)備。
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