“目前香港寫字樓的投資環(huán)境正在走向低谷，香港大型機(jī)構(gòu)投資者在大灣區(qū)尋找寫字樓標(biāo)的的頻繁度并沒有減弱。而第三季度以來，更加明顯的情況是，香港部分家族企業(yè)類別的資本正加大在深圳尋找投資標(biāo)的的興趣，中小型投資機(jī)構(gòu)赴深考察寫字樓的興趣也在增加。”日前，在第一太平戴維斯大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)暨第三季度深圳房地產(chǎn)市場交流會上，第一太平戴維斯華南區(qū)董事、研究部主管謝靖宇表示，他們觀察到一個現(xiàn)象，出于資本增長的需求，香港投資者到深圳的看房次數(shù)相較以往有較大增長。
“說實(shí)話，這一波香港投資者對深圳了解極少，有些可能只是之前過來吃過飯，幾乎缺失對深圳寫字樓情況的判斷?！敝x靖宇說。
據(jù)介紹，這些香港投資者傾向的片區(qū)，包括深圳前海、南山等熱門區(qū)域，深圳后海、福田等區(qū)域也是備受關(guān)注的地方。不過，促使他們最終決策的，還是要回歸到算賬層面。謝靖宇認(rèn)為，這些投資者只有一個目標(biāo)：當(dāng)投資回報率達(dá)到預(yù)期才能出手。
謝靖宇介紹，當(dāng)前，香港寫字樓市場的平均投資收益率大約為3.5%-3.8%，這一水平也成為香港大型投資機(jī)構(gòu)對深圳寫字樓標(biāo)的設(shè)定的一個投資紅線。除此之外，一些香港投資者對投資收益率的要求達(dá)到4%，部分機(jī)會型投資者甚至要求4.2%-4.5%之間。
從華南區(qū)的盈利水平看，雖然少數(shù)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的投資回報率可以達(dá)到4.5%-4.8%之間，但整體寫字樓市場的投資收益率僅徘徊在2.8%-3.8%。按照謝靖宇提供的數(shù)據(jù)，一線城市中，目前北京、上海寫字樓產(chǎn)品的投資收益率介于3.8%-4%；但深圳的平均投資收益率僅在3%左右，最高水平也僅達(dá)到3.8%。
購買成本過高超出大部分預(yù)期，回報率達(dá)不到投資標(biāo)準(zhǔn)，也正因此，即使前來考察的香港投資者數(shù)量明顯增加，但算賬的人更多。疊加上融資影響，第三季度，深圳甲級寫字樓投資領(lǐng)域沒有重大交易。
從租賃市場情況來觀察，第三季度，深圳甲級寫字樓的平均租金為208.3元/平方米/月，環(huán)比下跌5.2%，同比也下降10.2%。業(yè)主采取以價換量策略推租之后，同期深圳甲級寫字樓市場的租賃和成交活動見漲，這導(dǎo)致第三季度深圳寫字樓市場的凈吸納量由上季度的負(fù)吸納增長至正吸納27.5萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2014年第一季度至今深圳甲級寫字樓12.5萬平方米的平均季度凈吸納量。
在新增供應(yīng)方面，第三季度，深圳甲級寫字樓迎來九個新增項(xiàng)目（共11棟寫字樓）入市，新增供應(yīng)量共約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。這些集中入市的新增供應(yīng)將深圳甲級寫字樓空置率推高至22.4%，環(huán)比上升4.3個百分點(diǎn)，同比也提高了4.8個百分比。
按照第一太平戴維斯的預(yù)測，第四季度，深圳甲級寫字樓市場還將迎來約46.1萬平方米新增供應(yīng)。
謝靖宇說，這么多的新增供應(yīng)量將令企業(yè)主或個人業(yè)主繼續(xù)采取以價換量的策略，以換取更穩(wěn)定的出租情況。而對租戶而言，年底企業(yè)開展遷移計劃、租賃交易活動的頻率將有所上升。有擴(kuò)租、搬遷、整合需求的租戶企業(yè)將在免租期和合同條款談判中占據(jù)優(yōu)勢。
來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
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