近日，第一太平戴維斯研究部發布大灣區甲級寫字樓指數報告（簡稱“報告”），為大灣區內甲級寫字樓市場參與者和關注者提供租金及價格變動等參考性指標，從而更好地制定或調整房地產相關的企業戰略。
據了解，該指數數據取樣范圍為大灣區內地九個城市以及香港特別行政區的409棟甲級寫字樓。根據城市發展差異而選定不同的有效研究時間跨度，其中，香港、深圳、廣州研究時間自2009 年至今；其它七個內地城市研究時間自2013 年至今。
深圳價格指數過去十年漲幅第一
2019年6月，大灣區甲級寫字樓平均租金指數環比微跌0.9%至172，較2009 年增長72%。香港市場租金同期指數達261，過去十年內在眾城市中的增幅最大，達161%；深圳和廣州較2009 年分別增長56%和58%至156和158。
同期，大灣區甲級寫字樓價格指數半年度環比微跌0.4%至216，較2009 年增長116%。深圳價格指數過去十年增長120% 至220，漲幅位居第一；香港價格指數十年期增長幅度位居第二，環比增長2.3%至193，較2009年漲幅達93%；而廣州價格增長相對平緩，環比低增長0.5%至159。
非中心城市中山、東莞和惠州租金指數較2013年漲幅超過20%，其中東莞和惠州于2018 年起出現租金下跌的現象。其它城市租金指數增長較2013 年在10% 以內。
從數據來看盡管深圳寫字樓價格增幅領跑大灣區，但受到目前租金小幅下跌的影響，價格也隨之表現疲軟，加之租金跌幅大于價格，令其投資回報率短期內進一步萎縮；廣州寫字樓市場租金和價格在近三年表現更為穩健。
廣深港總存量占比約3/4
截至2019年6月，大灣區甲級寫字樓市場（未含澳門）總存量達2,591萬平方米，其中香港、深圳和廣州依次位于首列，存量分別達801萬、608萬和506萬平方米，占大灣區總存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它城市與港深廣差距較大，如東莞市場存量位于廣州之后，但僅約為廣州存量的三分之一。
第三產業系寫字樓市場發展的重要基礎。數據顯示，香港、廣州和深圳作為中心城市，第三產業占比分列大灣區前三，分別為92.4%、72.8% 和60.8%；空置率亦依次處于相對低位，分別為3.1%、4.1% 和18.1%，寫字樓租賃需求于香港、廣州和深圳呈現產業多元化且穩定的特點。
而第三產業占比低于50% 的佛山、珠海兩市，市場需求的培育未能匹配同期快速落成的寫字樓新增供應，空置率分別高達39.0%和37.3%，兩市投資市場暫時呈高風險性信號。第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇表示，尤其是珠海和佛山兩市，在灣區基礎建設配套逐漸完善的助力下，或成為節約型企業和大型企業后勤辦公的優選之一，這種情況趨于明顯。他舉例稱，某英資背景銀行和保險機構及港資背景保險企業將后臺部門和呼叫中心放到佛山等地，企業往往會從成本和業務戰略布局來考量，這種情況最近幾個月有增多的趨勢。
城市間總租用成本差別最高達16倍
香港甲級寫字樓總租用成本位居大灣區首位，達人民幣每平方米每月879.8 元，約等于第二名深圳244.8元的3.6倍，約為最低者肇慶55.6元的16倍；廣州總租用成本略低于深圳，約為人民幣每平方米每月210.8元。而珠海目前租用總成本在大灣區內排名第四，為人民幣每月每平方米113.0元，其在內地與廣深同具自貿政策優勢，寫字樓項目性價比相對突出。
謝靖宇認為，內地租戶和投資者大可利用目前租戶方或買方市場的條件洽談優勢，抓緊機遇，調整企業房地產相關策略，實現租賃和買賣合作利益最大化，預期大灣區市場租賃交易活躍度將有提升，港深之間租用成本水平的距離遠期有望拉近。
對于如何看待深圳寫字樓供應增加的問題，第一太平戴維斯華南區董事長林木雄認為，雖然短期供應增加，但是中長期來看并不是個問題。他分析稱，深圳GDP已經超過香港，而與約800萬平米的香港存量相比，深圳才600多萬；而深圳寫字樓的總租用成本僅略高于香港的1/4。在先行示范區的長期利好之下，寫字樓市場發展中的波動實屬正常，相信經過調整后未來仍有發展空間。另外，他還提到深圳的大宗交易近些年增多，但是再次交易卻很少，因為深圳的寫字樓價格相對較高，與北京部分高達四五個百分點的回報率相比，深圳相對低一些。
報告認為，未來半年，廣州和東莞市場租金表現初顯下降趨勢且預計將短期內延續，但廣州下降幅度料將有限；深圳、珠海、佛山正趨向下降末期。租戶方主導市場的持續將為企業租戶提供更大的議價空間。預計深圳受政策紅利推動，短期內觸及租金谷值并將有所反彈，投資機遇逐漸浮現。
來源：南方日報
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