近日，第一太平戴維斯發布了《大灣區甲級寫字樓指數》報告顯示，截至2019年6月大灣區甲級寫字樓租金指數環比微跌0.9%，同比增長2.4%至172。同期，大灣區甲級寫字樓價格指數環比微跌0.4%，同比下調0.5%至216。
分城市而看，香港、廣州和深圳依舊是吸引力最強的三座城市，空置率均處于相對低位，分別達3.1%，4.1%和18.1%，廣州已接近香港同期水平；而佛山、珠海等城市供過于求的情況明顯，空置率于高位盤旋，分別為39.0%和37.3%，兩市投資市場暫時呈高風險性信號。
深圳寫字樓市場回暖
今年以來，深圳寫字樓市場空置率上漲的消息一直是市場關注的焦點。據第一太平戴維斯發布的數據，由于新增供應于季內集中入市，三季度深圳甲級寫字樓空置率結構性環比上升4.3個百分點，同比上升4.8個百分點至22.4%。
數據顯示，今年第三季度深圳甲級寫字樓市場迎來九個新增項目(共11棟寫字樓)入市，新增供應量共計約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。
不過，第三季度的深圳寫字樓市場也出現了積極的信號，例如，深圳甲級寫字樓凈吸納量由上一季度的負吸納增長至正吸納27.5萬平方米；與此同時，今年第三季度深圳甲級寫字樓平均租金環比下跌5.2%，同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。
第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇認為，一些業主采取減租、延長免租期等方式使甲級寫字樓的租賃活動回暖，所以在大量新增供應入市的背景下，深圳甲級寫字樓市場的凈吸納量回升。
高力國際在最近發布的報告中也指出，國家“中國特色社會主義先行示范區”的政策將在一定程度上提升投資者對深圳寫字樓市場的信心。2019年第三季度，在投資和消費增長的驅動下，深圳經濟總體保持平穩增長態勢。深圳甲級寫字樓市場也錄得正凈吸納量。
高力國際續稱，租戶持續西移，本季度南山區錄得全市最低空置率。在少于預期的新增供應和正凈吸納量下，空置率保持相對穩定。整體而言，業主在與租戶談判過程中，議價空間正在變得更加靈活。
廣州空置率保持低位
相較于深圳，廣州的供應量和空置率這兩個季度都保持相對穩定。據高力國際最新發布的報告，2019年第三季度由于沒有新增供應而凈吸納量在上升，廣州空置率環比輕微下降0.5個百分點至3.7%的全年最低值。
不過廣州的甲級寫字樓租金也錄得小幅下滑。報告顯示，2019年第三季度，租戶的議價能力增強，廣州CBD珠江新城的部分業主開始軟化態度，租金環比下降1.3%至193元人民幣/平方米/月。
高力國際表示，今年第二季度租戶保持觀望態度，同時業主亦不愿降低報價，導致了租賃活動的勢頭減弱，尤其在珠江新城，凈吸納量為負值。不過在第三季度，部分珠江新城業主通過增大租賃談判的彈性來打破這一僵局，珠江新城的平均租金環比下跌1.3%。
在這背景下，由于珠江新城的租戶可以獲得更好的租賃條件，租賃活動比以往更為活躍。全市凈吸納量從2019年第二季度的25900平方米升至2019年第三季度的28700平方米。超過一半的租賃活動都在珠江新城。
值得留意的是，據第一太平戴維斯統計，2019年第四季度，廣州預計有三個新項目入市，將帶來約21.0萬平方米新增供應，屆時全市寫字樓總存量預計達到535.4萬平方米；預計至2023年末，廣州甲級寫字樓市場存量將增長68.0%至864.2萬平方米。
第一太平戴維斯同時指出，受未來新項目入市影響，廣州甲級寫字樓空置率預將有所攀升。同時，業主方或采取以價換量的策略以確保項目出租率，預計寫字樓市場租金表現將繼續小幅下跌。
珠海、佛山現高風險信號
從《大灣區甲級寫字樓指數》報告中來看，大灣區的城市之間分化情況明顯。
從租金方面來看，香港寫字樓租用總成本長期領先大灣區其它城市，約為人民幣每平方米每月879.8元/平方米/月，和內地九市相差巨大，其約等于第二名深圳244.8元/平方米/月的3.6倍，最低者肇慶55.6元/平方米/月的16倍；廣州寫字樓租用總成本約為人民幣每平方米每月210.8元，與深圳的水平相近。
報告認為，香港與廣深兩岸總租用成本差異將被逐漸縮小，原因在于深圳由于城市更新項目的增加、新興市場的崛起、鄰近香港的地理優勢及政策的有效支撐，整體市場供需質量均將被提升，租金水平料將企穩；廣州則短期內有小幅波動下行，長期預期維持穩定增長。
在空置率方面，《大灣區甲級寫字樓指數》報告指出，佛山、珠海等城市供過于求的情況明顯，兩市投資市場暫時呈高風險性信號。據其統計，佛山、珠海的空置率分別為39.0%和37.3%。
不過，報告指出，在灣區基礎建設配套逐漸完善的助力下，珠海、佛山或成為節約型企業及大型企業后臺總部租賃落位優選之一。
報告認為，大灣區目前城市之間的租用總成本差異最大接近16倍（香港對比肇慶），未來隨著大灣區規劃下的經濟一體化發展趨勢，在高鐵、高速公路和城際軌道支撐下形成“一小時交通圈”，新城市分工體系逐漸形成，各城之間資源配置優化，預計城市間租金差異有望縮小，并促進建立更高質的第三產業結構，對于租金水平處于相對弱勢的內地九市，將是重要發展契機。
來源：每日經濟新聞
京公網安備 11010502040384號