根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微跌，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比下跌0.28%。從商圈表現(xiàn)來看，租金環(huán)比上漲的商圈占47.5%，租金環(huán)比下跌的商圈占50.0%，2.5%的商圈租金與上期持平。
從市場表現(xiàn)來看，2019年二季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)23.75萬億元，同比增長6.2%，增幅較一季度收窄0.2個百分點；其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值9.76萬億元，同比增長5.6%，增幅較一季度收窄0.5個百分點；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值12.54萬億元，同比增長7.0%，增幅與一季度相同。2019年8月，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)3.39萬億元，同比增長7.5%，增幅較7月收窄0.1個百分點；進出口總額實現(xiàn)3947億美元，同比下降3.2個百分點，降幅較7月擴大2.5個百分點。整體來看，三季度全球經(jīng)濟下行壓力加大，發(fā)達國家領(lǐng)先指數(shù)持續(xù)下行，貿(mào)易和投資更加疲軟，國際環(huán)境日趨復(fù)雜嚴峻；國內(nèi)經(jīng)濟亦繼續(xù)面臨下行壓力，部分指標增速有所回落；企業(yè)擴張能力減弱，本季度寫字樓需求有所下降，租金亦有所下跌。分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金均有所下跌。
寫字樓租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數(shù)據(jù)，2019年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微跌，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比下跌0.28%。
2019年三季度，一線城市中，55.6%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，44.4%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，北京燕莎、北京亞運村、廣州環(huán)市東等20個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；上海南京西路、深圳車公廟、上海中山公園等16個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。
2019年三季度，二線城市中，40.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，54.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，4.6%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，青島、南昌主要商圈寫字樓租金均環(huán)比下跌，其他城市主要商圈寫字樓租金均漲跌互現(xiàn)。其中成都金融城商圈租金漲幅較高，達1.93%，居于二線城市首位。
租金漲跌幅較大的商圈
2019年三季度，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，北京燕莎、北京亞運村等10個商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中北京燕莎商圈寫字樓租金漲幅最大，環(huán)比上漲2.53%至8.1元/平米·天；其次為北京亞運村商圈，環(huán)比上漲2.11%至7.6元/平米·天；成都金融城、北京上地等8個商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅在1.4%-2.0%之間。具體來看，受市場一系列不確定因素影響，中小企業(yè)承壓能力減弱，部分對成本控制要求較高的企業(yè)選擇遷址租金較低的新興商務(wù)區(qū)，使得部分非核心商圈寫字樓租金有所上漲；而對于核心商圈，項目品質(zhì)對租金的影響凸顯，高品質(zhì)項目租金保持穩(wěn)定或有所上漲。
在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，上海南京西路商圈跌幅最大，環(huán)比下跌3.25%至7.4元/平米·天；其次為青島海爾路商圈，環(huán)比下跌2.96%至2.5元/平米·天；深圳車公廟、青島嶗山區(qū)政府等8個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅均在2.2%-2.8%之間。具體來看，受工業(yè)增加值同比增幅收窄影響，部分工業(yè)企業(yè)密集的商圈寫字樓租金有所下跌；而受消費增速放緩和對外貿(mào)易下滑影響，部分商貿(mào)類企業(yè)聚集的商圈租金亦有所下跌。
租金運行趨勢研判
據(jù)寫字樓租金指數(shù)顯示，2019年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微跌，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比下跌0.28%。從市場表現(xiàn)看，目前中國經(jīng)濟下行壓力仍存，企業(yè)擴張能力減弱，本季度寫字樓需求有所下降，租金亦有所下跌。具體來看，信息技術(shù)、金融等產(chǎn)業(yè)增長較快，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)密集的商圈寫字樓租金上漲；而工業(yè)、制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)增長較慢，以該類產(chǎn)業(yè)為主的商圈寫字樓租金有所下跌。
供應(yīng)方面，從新開工來看，2019年1-8月，15個重點城市辦公樓新開工面積為1909.31萬平方米，同比增長21.24%。其中一線城市辦公樓新開工面積同比下降6.95%；二線城市同比增長40.53%。從土地供應(yīng)來看，2019年1-9月，15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為3323.94萬平方米，同比下降14.18%。其中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降34.47%；二線城市同比下降10.37%。短期來看，全國15個重點城市辦公樓新開工面積有所增加，但長期來看商辦用地供應(yīng)不足。尤其一線城市，商辦用地成交面積降幅較二線城市更大，預(yù)計未來寫字樓供應(yīng)將有所減少，業(yè)主方議價能力將有所提高；而二線城市短期內(nèi)或?qū)⒂写罅宽椖咳胧校瑥亩l(fā)運營商之間的競爭。
需求方面，2019年二季度，我國第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值9.76萬億元，同比增長5.6%，增幅較一季度收窄0.5個百分點。其中工業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)增加值同比增幅較一季度均有所收窄。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值12.54萬億元，同比增長7.0%，增幅與一季度相同。其中房地產(chǎn)業(yè)增長較為緩慢；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)則保持較快增長。整體來看，寫字樓市場需求有所下降。其中，第二產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)對寫字樓需求有所放緩；第三產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)、TMT產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)相關(guān)企業(yè)對寫字樓需求保持穩(wěn)定；而商貿(mào)流通、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)對寫字樓需求則有所下滑。
展望未來，在宏觀環(huán)境上，三季度外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴峻，主要經(jīng)濟體增長步伐均有所放緩，中美貿(mào)易摩擦再度升級，外部需求放緩疊加國內(nèi)需求疲弱，中國經(jīng)濟下行壓力加大。因此，為切實確保經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展、有效促進消費、振興產(chǎn)業(yè)，四季度國家將著力做好“六穩(wěn)（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期）”工作。
從營商環(huán)境來看，二季度發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布《鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄（2019年版）》，負面清單條目由48條減少至40條，鼓勵外商進入更多行業(yè)，加快市場開放和與國際合作的步伐。10月8日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《優(yōu)化營商環(huán)境條例（草案）》，以政府立法為各類市場主體投資興業(yè)提供制度保障，著力深化改革開放、促進公平競爭、增強市場活力和經(jīng)濟內(nèi)生動力、推動高質(zhì)量發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)方面看，國家亦有諸多利好政策出臺，例如8月科技部印發(fā)《國家新一代人工智能創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)建設(shè)工作指引》、9月工信部印發(fā)《關(guān)于促進制造業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量提升的實施意見》、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進全民健身和體育消費推動體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》等。這些政策的頒布與實施，有效支撐了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和各類企業(yè)的擴張，并能夠更加有效地吸引外商投資，促進對外經(jīng)濟貿(mào)易。
目前，盡管我國經(jīng)濟存在下行壓力，但尚處于合理區(qū)間；上半年中國經(jīng)濟增速位居世界主要經(jīng)濟體第一，就業(yè)物價總體穩(wěn)定。展望四季度，盡管外部環(huán)境依然復(fù)雜多變，但隨著中美貿(mào)易談判再度重啟，以及“六穩(wěn)”政策的落地和顯效，中國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的積極因素增多。目前我國發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機遇期，經(jīng)濟發(fā)展韌性強，長期穩(wěn)定的基本面沒有改變，預(yù)計四季度中國經(jīng)濟將企穩(wěn)。從未來看，在健康的營商環(huán)境和良好的產(chǎn)業(yè)氛圍支撐下，后市寫字樓市場需求或?qū)⒈３制椒€(wěn)，尤其是位于商業(yè)氛圍濃厚的核心商圈的優(yōu)質(zhì)項目，吸納能力或?qū)⒂兴訌姟６鴮τ谝恍┹^為老舊的項目，應(yīng)著力進行產(chǎn)品的改造升級、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，以期降低空置率、增加租金收益。預(yù)計未來，我國寫字樓市場將平穩(wěn)發(fā)展，寫字樓租金亦有望保持穩(wěn)定。
來源：中指研究院
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