10月11日,仲量聯(lián)行2019年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望,受整體需求放緩和可租賃面積充足的影響,上海辦公樓租賃市場(chǎng)仍利好租戶。仲量聯(lián)行華東區(qū)及上海董事總經(jīng)理吳允燊表示:“我們觀察到,位于上海非中央商務(wù)區(qū)如前灘等板塊的新竣工高品質(zhì)辦公樓租賃表現(xiàn)強(qiáng)勁,尤其吸引成本敏感型租戶。”零售物業(yè)市場(chǎng)方面,非核心商圈空置率受四個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目的影響有所上升,核心商圈空置率則有所下降。
甲級(jí)辦公樓:前灘板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受青睞
研究表明,三季度,上海中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量達(dá)34,000平方米,竣工項(xiàng)目調(diào)整租金后入駐率有所提升。非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)123,000平方米。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示:“非中央商務(wù)區(qū)內(nèi),科技新媒體以及制造貿(mào)易業(yè)依舊引領(lǐng)租賃需求。”前灘等新興板塊的優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目持續(xù)受到成本敏感型租戶的青睞。在租金方面,市場(chǎng)持續(xù)利好租戶,整體租金下降。非中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)放量,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。
產(chǎn)業(yè)園區(qū):張江板塊表現(xiàn)搶眼
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面,整體租金保持平穩(wěn),張江板塊表現(xiàn)優(yōu)于整體市場(chǎng)。2019年第三季度,位于浦江的兩個(gè)項(xiàng)目竣工交付,建筑面積合計(jì)119,600平方米,此外,張江板塊內(nèi)新項(xiàng)目帶來(lái)了18,500平方米的新增供應(yīng)。得益于張江和漕河涇板塊的活躍需求,產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率保持穩(wěn)定,科技新媒體行業(yè)依舊帶動(dòng)租賃需求。例如,珍島集團(tuán)在市北壹中心租賃了8,000平方米,OPPO在張潤(rùn)大廈承租12,000平方米的辦公面積。
零售物業(yè):新業(yè)態(tài)帶來(lái)租賃新機(jī)會(huì)
零售物業(yè)方面,一些新興業(yè)態(tài)為租賃活動(dòng)帶來(lái)新的亮點(diǎn)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)隗然指出:“隨著擁有寵物的消費(fèi)者數(shù)量增多,在購(gòu)物中心尤其是社區(qū)商業(yè)中,售賣寵物用品與提供寵物護(hù)理服務(wù)的寵物商店迅速擴(kuò)張。業(yè)主熱衷于引進(jìn)各種室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館如滑雪館等,以豐富業(yè)態(tài)組合和滿足消費(fèi)者體驗(yàn)各種運(yùn)動(dòng)的需求。”為增加與消費(fèi)者的互動(dòng)并將線上熱度轉(zhuǎn)化為線下流量,O2O品牌持續(xù)在線下擴(kuò)張。
物流地產(chǎn):臨港需求顯著增長(zhǎng)
物流地產(chǎn)方面,上海自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容后臨港需求顯著增長(zhǎng)。三季度凈吸納量相較上季度顯著增強(qiáng),高達(dá)101,624平方米,第三方物流和制造業(yè)領(lǐng)跑物流市場(chǎng)需求,貢獻(xiàn)了三季度約60%的租賃成交面積。“上海自貿(mào)區(qū)宣布擴(kuò)容后,臨港細(xì)分市場(chǎng)在三季度租賃需求強(qiáng)勁,第三方物流、貿(mào)易公司和汽車制造商表現(xiàn)相當(dāng)活躍。”仲量聯(lián)行中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)司徒藝(Stuart Ross)表示。
此外,可租賃面積集中的寶山、奉賢和青浦等細(xì)分市場(chǎng)均錄得大面積租賃。零售商為即將到來(lái)的“雙十一”和其他年終網(wǎng)購(gòu)熱潮進(jìn)行積極的短期擴(kuò)租,某冷鏈運(yùn)營(yíng)商在寶山租賃了較大的倉(cāng)儲(chǔ)面積。
酒店:大虹橋吸納不少新開業(yè)酒店
繼近年大批酒店紛紛進(jìn)駐后,上海酒店市場(chǎng)供給趨于平穩(wěn)。在地標(biāo)性奢華酒店項(xiàng)目如上海寶格麗酒店及上海建業(yè)里嘉佩樂(lè)酒店的開業(yè)之后,上海酒店供給呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì),其中奢華酒店市場(chǎng)尤為明顯。
大部分新開業(yè)酒店仍將集中在包括虹橋區(qū)域及青浦區(qū)域等在內(nèi)的新興商務(wù)區(qū)及城市周邊區(qū)域。仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁陳玲瑋表示,預(yù)計(jì)從中短期來(lái)看,相對(duì)平緩的供給將利好城市高端酒店業(yè)績(jī)發(fā)展。同時(shí),部分酒店的延遲入市也從側(cè)面反映出開發(fā)商對(duì)于酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期相對(duì)保守。
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