深圳寫字樓的成交及租賃情況一直備受市場關注。
據深圳市住建局、美聯物業全國研究中心數據顯示，上半年，深圳二手寫字樓共成交602套，成交面積6.38萬㎡，面積環比下降15.3%，同比上漲6.0%。一手寫字樓共成交2706套，成交面積共31.39萬㎡，環比下降19.9%。
從區域成交情況來看，目前深圳市核心商務區的成交量及成交價格優勢盡顯。數據顯示，上半年，福田區是全市二手寫字樓的成交主力區域，成交面積32396.36㎡，占比51%；此外，羅湖和南山區也有不錯的表現，分別成交16964.75㎡和7599.92㎡；寶安和龍崗區合計僅占全市10%的份額。
與此同時，從深圳中原研究中心統計的7月深圳市二手寫字樓成交數據來看，由于6月份成交面積幾乎接近上半年月成交最低值，7月份二手寫字樓成交面積反彈，達13227㎡，環比上漲51.15%，主要集中在福田、羅湖區。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹向記者直言，深圳寫字樓成交短期內將出現較為明顯的兩極分化，甲級寫字樓走勢能夠保持相對緩慢的下降，但中低端寫字樓下探速度較快。
一二手寫字樓成交面積下跌
從事寫字樓租賃和買賣十多年的成先生向記者介紹，要想買二手寫字樓的話，現在買比較合適，因為有的業主著急用錢，價格出的低很多，但是到了年底接近過年就不好說。
二手寫字樓議價空間較大，反映到成交數據上，也不大樂觀。據美聯物業全國研究中心統計的數據顯示，2019年上半年，二手寫字樓共成交602套，成交面積6.38萬㎡，面積環比下降15.3%，同比上漲6.0%。整體來看，由于一手辦公產品配套全、設施新，更能夠滿足現代化辦公的需求，加上一手寫字樓選擇性明顯高于二手辦公產品，吸引了客戶的更多關注，導致二手成交持續低迷，該情況將持續較長一段時間。
同時，2019年上半年深圳一手寫字樓共成交2706套，成交面積共31.39萬㎡，環比下降19.9%；平均價格為61978元/㎡，環比上漲7.5%。
何倩茹表示，上半年寫字樓成交下跌的主要原因是供應端存量較多，且新增供應速度較快，同時需求有所下降，導致成交下滑。
中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向《華夏時報》記者表示，今年上半年一二手寫字樓成交量下滑也是去年下半年以來，樓市基本狀況的反應。
區域成交短期內兩極化明顯
從成先生的介紹來看，深圳寫字樓主要集中在福田CBD，福田保稅區（即深港科技合作創新區），南山科技園、南山后海，南山前海等地。反映到數據上來看，福田區和南山區的成交均價及成交量相比深圳其他區都比較樂觀。
深圳美聯物業統計數據顯示，今年上半年，福田區是全市的二手寫字樓成交主力區域，成交面積32396.36㎡，占比51%；此外，羅湖和南山區也有不錯的表現，分別成交16964.75㎡和7599.92㎡；寶安和龍崗區合計僅占全市10%的份額。
據深圳市規劃和自然資源局、深圳中原研究中心數據顯示，7月深圳二手寫字樓成交面積13227㎡，環比上漲51.15%，主要集中在福田、羅湖區。其中福田成交面積最大，占全市60.35%。羅湖成交面積占19.28%，南山成交面積占10.55%，寶安占4.23%，龍崗5.58%。
從租金層面來看，福田、南山甲級寫字樓存量大，租金總體處于較高水平。從戴德梁行發布的7月深圳寫字樓租賃數據來看，福田、南山的租金水平最高，租金分別約為280元/月/平方米、237元/月/平方米。而羅湖、寶安7月租金在215元/月/平方米。據戴德梁行統計，未來深圳甲級寫字樓總供應量達850.6萬平方米，其中南山未來供應量最大，達722.3萬平方米，占總供應量的85%。
何倩茹認為，深圳寫字樓短期內將出現較為明顯的兩極分化，甲級寫字樓走勢能夠保持相對緩慢的下降，但中低端寫字樓下探速度較快。未來一段時間寫字樓需求將逐漸向南山前海轉移，將對羅湖及福田造成一定影響，其中，福田和原關外區域受到的影響更為明顯。
宋丁表示，從目前來看，深圳的寫字樓成交仍然集中在福田和南山區。龍崗、龍華和光明等區，因為還處于外圍區。目前更多的依托工業制造、研發促使產業轉型升級等，寫字樓屬于商務型產業，原關外多個區的商務型產業還沒有形成一個規模化的發展趨勢，所以目前未來幾年，在整個成交上很難和福田、南山競爭，但是若干年以后，可能關外有些區域也可能會發展的快一些。
深圳寫字樓成交及租賃仍承壓前行
深圳甲級寫字樓供應未來幾年都將處于高位，市場將持續面臨激烈競爭，租金和空置率料將持續承壓。
何倩茹表示，近兩年寫字樓的租賃面積需求減少；同時，寫字樓入市維持較高增速，寫字樓供應總量持續走高，供大于求的局面逐漸形成，導致寫字樓空置率有所上升。雖然部分業主下調租金確保出租率，但效果并不明顯，因此我們預計未來寫字樓空置率及租金均將承壓前行。
宋丁認為，對于未來深圳寫字樓的情況，經過去年到今年的這樣一個調整，在未來還是會緩慢的回升，特別是中共中央國務院提出深圳先行示范區，對吸引大量的企業進入深圳以及深圳企業的商務投資的積極性增加，估計未來幾年整體還是轉暖的趨勢。這個政策的確給深圳的支撐力度特別大，所以也是對寫字樓市場有非常大的利好。同時，等到具體實施，中間也可能會遇到一些調控，或者其他什么因素影響，所以其價格也不是單一的，中間也可能會有一些波動。
來源：華夏時報
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