日前，北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院院長、北京綠維文旅控股集團董事長林峰博士，就文旅地產相關問題在接受采訪時表示，文旅地產與普通地產不同，具有強烈的產業(yè)屬性。以旅游休閑為主導，兼顧并結合體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化等要素，以休閑游客、度假游客為依托，以親子、研學、休閑、養(yǎng)老市場為主打構建出的休閑度假與商業(yè)地產模式已經成為地產發(fā)展轉型的主流方向。
綠維文旅多年來聚焦旅游引導的幸福產業(yè)、特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興、區(qū)域綜合開發(fā)的規(guī)劃設計等項目，擁有3000多個成功規(guī)劃設計案例，在文旅地產領域具有絕對的發(fā)言權。
記者：綠維專注文旅產業(yè)開發(fā)運營服務多年，文旅項目在開發(fā)初期有哪些因素是制約其發(fā)展的？應該如何規(guī)避？
林峰：文旅項目涉及到眾多產業(yè)，是一個綜合性項目，在開發(fā)初期，如何形成吸引力、如何形成地產升值、如何快速引爆市場、如何塑造主題形象等都會影響項目的成功開發(fā)。因此，在項目開發(fā)初期，就需要理清發(fā)展思路。
①找準發(fā)展方向，文旅項目最根本的模式是以旅游休閑為引擎，以文化內涵為支撐，以文旅產業(yè)聚集為延伸，三者良性互動共同推動區(qū)域文化旅游、產業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。
②運用互聯(lián)網(wǎng)思維，結合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展，從而實現(xiàn)從土地開發(fā)、建筑開發(fā)到空間發(fā)展的價值，這也是整個社會發(fā)展和產業(yè)發(fā)展的趨勢。
③創(chuàng)新打造吸引核，文旅項目成功的關鍵在于打造特色鮮明的吸引核，將基礎資源與文化相結合，對市場形成強勁的吸引力，借助品牌營銷，提升項目的內涵品味和知名度。
記者：打造超級IP是所有文旅項目成功的必經之路，如何根據(jù)本土文化及項目本身打造超級IP呢？
林峰：IP打造的最終目的，是在IP的基礎上建立良好的產業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，用一個IP貫穿項目策劃規(guī)劃、建造、投融資、運營等全程，實現(xiàn)IP帶來的體驗升級與項目價值提升。在打造的過程中要遵循三個要點：
①講好故事做品牌，挖掘當?shù)刈钣刑厣奈幕c進行IP開發(fā)，通過藝術設計創(chuàng)造飽滿的故事角色，形成一個具有目的地文化特色、能夠充分展現(xiàn)地方品牌形象的IP。
②提煉符號推產品，將IP的故事與自身的特色文化充分融合，形成目的地特有的文化符號。
③產業(yè)擴張建生態(tài)，通過IP產品系列和業(yè)態(tài)矩陣的構建，把文化符號推廣到項目發(fā)展體系中，形成文旅產業(yè)融合發(fā)展的良性生態(tài)圈。
記者：文旅地產從開發(fā)到運營都離不開優(yōu)質的資源，而很多文旅企業(yè)資源或資金相對缺乏，在這種情況下，文旅企業(yè)應如何突破？
林峰：文旅地產開發(fā)運營是一個系統(tǒng)工程，需要資源、資金、人才、管理、營銷等各類資源共同發(fā)力。
引入平臺運營理念，采用互聯(lián)網(wǎng)邏輯思維，聚集文旅產業(yè)鏈上下游供應商、服務商等，構建多主體共享的商業(yè)生態(tài)體系，實現(xiàn)多主體價值提升和傳遞。
因此，文旅企業(yè)需要創(chuàng)新商業(yè)模式，結合互聯(lián)網(wǎng)思維，搭建綜合開發(fā)服務運營平臺，從而實現(xiàn)全產業(yè)鏈資源整合。
在資源導入方面，利用平臺在不同開發(fā)階段導入不同的資源，如IP資源、運營服務資源、運營業(yè)態(tài)資源、運營團隊和專家資源等。
在資金導入方面，在充分運營政府支持資金及銀行融資的基礎上，發(fā)揮市場能動作用，形成PPP結構下的杠桿融資、基金融資、上市融資及債券融資為主導的多種融資模式，并發(fā)揮自身優(yōu)勢，結合全要素招商引資，構建一個相互支撐、相互滲透的投融資平臺結構。
記者：運營管理可謂是文旅地產可持續(xù)發(fā)展的關鍵所在，除了需要足夠的資金，還需要具備哪些必然要素？
林峰：文旅地產與普通地產不同，具有強烈的產業(yè)屬性。在運營管理上：
①對文旅產業(yè)配套方面具有較高的要求，在運營管理中需要配置多元化的業(yè)態(tài)產品設施，實現(xiàn)在文旅產業(yè)主導下產業(yè)地產的綜合發(fā)展。
②文旅地產要求管理的專業(yè)化，包括物業(yè)管理、安保管理、人員管理等多個環(huán)節(jié)，其中酒店、民宿類地產還需要專業(yè)的酒店服務管理。
③需要精細化運營為支撐，包括業(yè)態(tài)聚集、品牌運營、活動運營等內容，實現(xiàn)地產價值不斷升值。
記者：為進一步落實國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，鄉(xiāng)村文旅開始吸引越來越多的地產開發(fā)商，那么傳統(tǒng)鄉(xiāng)村文旅產業(yè)應如何創(chuàng)造出符合當下生活美學與場景體驗的優(yōu)質內容呢？
林峰：文化和旅游產業(yè)擁有聚集人氣和促進消費的優(yōu)勢，通過鄉(xiāng)村文旅活動開展、文旅購物消費及文旅服務體驗，在鄉(xiāng)村形成以文旅產業(yè)為主導的三產融合項目和產品。
以農業(yè)、農村等資源為核心，以旅游目標為導向，在對文化資源深度挖掘的基礎上，通過休閑、醫(yī)療、體育、康養(yǎng)、會展等泛旅游產業(yè)的植入，開發(fā)具有觀光休閑、度假康養(yǎng)、教育研學等多種功能的產品形態(tài)。
例如，隨著供給側結構性改革與鄉(xiāng)村土地改革的推進，資本與專業(yè)的品牌管理運營人才開始介入鄉(xiāng)村民宿的建設。通過對在地景觀資源的深度挖掘，突出民宿空間與環(huán)境設計的個性和特色，注重地方性和文化性，打造優(yōu)質的鄉(xiāng)村文化旅游接待設施。
鄉(xiāng)村民宿不僅解決了城市資本往哪投，農民手里的閑置資源如何利用等問題，也成為鄉(xiāng)村美好生活和體驗的重要抓手和平臺。
來源：中房協(xié)商旅文地產公眾號
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