日前，北京綠維文旅城鄉規劃設計院院長、北京綠維文旅控股集團董事長林峰博士，就文旅地產相關問題在接受采訪時表示，文旅地產與普通地產不同，具有強烈的產業屬性。以旅游休閑為主導，兼顧并結合體育、養生、養老、文化等要素，以休閑游客、度假游客為依托，以親子、研學、休閑、養老市場為主打構建出的休閑度假與商業地產模式已經成為地產發展轉型的主流方向。
綠維文旅多年來聚焦旅游引導的幸福產業、特色小鎮、鄉村振興、區域綜合開發的規劃設計等項目，擁有3000多個成功規劃設計案例，在文旅地產領域具有絕對的發言權。
記者：綠維專注文旅產業開發運營服務多年，文旅項目在開發初期有哪些因素是制約其發展的？應該如何規避？
林峰：文旅項目涉及到眾多產業，是一個綜合性項目，在開發初期，如何形成吸引力、如何形成地產升值、如何快速引爆市場、如何塑造主題形象等都會影響項目的成功開發。因此，在項目開發初期，就需要理清發展思路。
①找準發展方向，文旅項目最根本的模式是以旅游休閑為引擎，以文化內涵為支撐，以文旅產業聚集為延伸，三者良性互動共同推動區域文化旅游、產業、城鎮化的綜合發展。
②運用互聯網思維，結合業態，整合資源，合作發展，從而實現從土地開發、建筑開發到空間發展的價值，這也是整個社會發展和產業發展的趨勢。
③創新打造吸引核，文旅項目成功的關鍵在于打造特色鮮明的吸引核，將基礎資源與文化相結合，對市場形成強勁的吸引力，借助品牌營銷，提升項目的內涵品味和知名度。
記者：打造超級IP是所有文旅項目成功的必經之路，如何根據本土文化及項目本身打造超級IP呢？
林峰：IP打造的最終目的，是在IP的基礎上建立良好的產業生態系統，用一個IP貫穿項目策劃規劃、建造、投融資、運營等全程，實現IP帶來的體驗升級與項目價值提升。在打造的過程中要遵循三個要點：
①講好故事做品牌，挖掘當地最有特色的文化點進行IP開發，通過藝術設計創造飽滿的故事角色，形成一個具有目的地文化特色、能夠充分展現地方品牌形象的IP。
②提煉符號推產品，將IP的故事與自身的特色文化充分融合，形成目的地特有的文化符號。
③產業擴張建生態，通過IP產品系列和業態矩陣的構建，把文化符號推廣到項目發展體系中，形成文旅產業融合發展的良性生態圈。
記者：文旅地產從開發到運營都離不開優質的資源，而很多文旅企業資源或資金相對缺乏，在這種情況下，文旅企業應如何突破？
林峰：文旅地產開發運營是一個系統工程，需要資源、資金、人才、管理、營銷等各類資源共同發力。
引入平臺運營理念，采用互聯網邏輯思維，聚集文旅產業鏈上下游供應商、服務商等，構建多主體共享的商業生態體系，實現多主體價值提升和傳遞。
因此，文旅企業需要創新商業模式，結合互聯網思維，搭建綜合開發服務運營平臺，從而實現全產業鏈資源整合。
在資源導入方面，利用平臺在不同開發階段導入不同的資源，如IP資源、運營服務資源、運營業態資源、運營團隊和專家資源等。
在資金導入方面，在充分運營政府支持資金及銀行融資的基礎上，發揮市場能動作用，形成PPP結構下的杠桿融資、基金融資、上市融資及債券融資為主導的多種融資模式，并發揮自身優勢，結合全要素招商引資，構建一個相互支撐、相互滲透的投融資平臺結構。
記者：運營管理可謂是文旅地產可持續發展的關鍵所在，除了需要足夠的資金，還需要具備哪些必然要素？
林峰：文旅地產與普通地產不同，具有強烈的產業屬性。在運營管理上：
①對文旅產業配套方面具有較高的要求，在運營管理中需要配置多元化的業態產品設施，實現在文旅產業主導下產業地產的綜合發展。
②文旅地產要求管理的專業化，包括物業管理、安保管理、人員管理等多個環節，其中酒店、民宿類地產還需要專業的酒店服務管理。
③需要精細化運營為支撐，包括業態聚集、品牌運營、活動運營等內容，實現地產價值不斷升值。
記者：為進一步落實國家鄉村振興戰略，鄉村文旅開始吸引越來越多的地產開發商，那么傳統鄉村文旅產業應如何創造出符合當下生活美學與場景體驗的優質內容呢？
林峰：文化和旅游產業擁有聚集人氣和促進消費的優勢，通過鄉村文旅活動開展、文旅購物消費及文旅服務體驗，在鄉村形成以文旅產業為主導的三產融合項目和產品。
以農業、農村等資源為核心，以旅游目標為導向，在對文化資源深度挖掘的基礎上，通過休閑、醫療、體育、康養、會展等泛旅游產業的植入，開發具有觀光休閑、度假康養、教育研學等多種功能的產品形態。
例如，隨著供給側結構性改革與鄉村土地改革的推進，資本與專業的品牌管理運營人才開始介入鄉村民宿的建設。通過對在地景觀資源的深度挖掘，突出民宿空間與環境設計的個性和特色，注重地方性和文化性，打造優質的鄉村文化旅游接待設施。
鄉村民宿不僅解決了城市資本往哪投，農民手里的閑置資源如何利用等問題，也成為鄉村美好生活和體驗的重要抓手和平臺。
來源：中房協商旅文地產公眾號
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