作為南京第二大商業(yè)地標(biāo)，湖南路商圈十多年來幾經(jīng)規(guī)劃、整改一直未能恢復(fù)往日的繁華。近日，南京市中級(jí)人民法院發(fā)布公告表示，湖南路商業(yè)街將整體拍賣。
此前，始建于1957年的山西路百貨大樓以3.2億元的價(jià)格進(jìn)入拍賣程序卻最終流拍，后續(xù)將降價(jià)20%繼續(xù)拍賣。而在商業(yè)分布密集的河西地區(qū)，嘉業(yè)國際城購物中心、金源廣場(chǎng)、樂基廣場(chǎng)等多家商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)僅僅幾年，卻已陷入商鋪大面積空置、人氣慘淡、瀕臨倒閉的窘境。南京商業(yè)地產(chǎn)遭遇“寒冬”。
記者現(xiàn)場(chǎng)走訪南京較為活躍商圈的德基廣場(chǎng)、金鷹國際購物中心、水游城、茂業(yè)天地等商業(yè)綜合體項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，不同項(xiàng)目“冷熱不均”情況明顯，商場(chǎng)地上、地下部分人流量相差較大，并且存在空置率較高的問題。
針對(duì)上述情況，德基廣場(chǎng)方面回復(fù)稱，廣場(chǎng)一期由于開業(yè)時(shí)間較早，有些店鋪以前的裝修風(fēng)格有些跟不上廣場(chǎng)的格調(diào)，就會(huì)要求這些店鋪進(jìn)行重新升級(jí)裝修，而不會(huì)對(duì)品牌進(jìn)行置換調(diào)整。
未來南京商業(yè)何去何從？戴德梁行南京公司副總經(jīng)理宋詩雨認(rèn)為，傳統(tǒng)的百貨模式需要向購物中心模式轉(zhuǎn)變，強(qiáng)社交重體驗(yàn)也將成為未來商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。購物中心大打體驗(yàn)牌，品牌方也從多個(gè)方面展開深度合作，通過強(qiáng)社交重體驗(yàn)概念，促使跨界成果達(dá)到1+1＞2的效果。
地標(biāo)項(xiàng)目被拍賣
自誕生之日起，長(zhǎng)達(dá)1030米的湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目就飽受爭(zhēng)議。
湖南路地下商業(yè)街，總建筑面積約8.6萬平方米，全長(zhǎng)1.1公里，貫穿整個(gè)湖南路商圈，涵蓋多種中高端業(yè)態(tài)，是南京最大規(guī)模的地下商業(yè)街區(qū)。
公開資料顯示，2006年8月，南京大唐教育發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大唐教育”）以7700萬元的價(jià)格拿下湖南路地下商業(yè)街用地，隨后成立南京東方大唐置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方大唐公司”）作為項(xiàng)目公司。由于各種原因，直到2015年該項(xiàng)目才全線封閉施工。
近日，南京市中級(jí)人民法院發(fā)布（2018）蘇01執(zhí)1914號(hào)公告。該公告顯示，南京市中院在執(zhí)行廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廊坊京御地產(chǎn)”）與東方大唐公司借款合同糾紛案件中，根據(jù)廊坊京御公司的申請(qǐng)，擬對(duì)被執(zhí)行人東方大唐公司名下位于湖南路福地商業(yè)街區(qū)的土地使用權(quán)及在建工程進(jìn)行整體處置。
根據(jù)南京市中級(jí)人民法院發(fā)布公告稱，湖南路商業(yè)街將整體拍賣，請(qǐng)購買人于7月18日至20日進(jìn)行登記。經(jīng)查，東方大唐公司名下位于湖南路福地商業(yè)街區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)已停工，且尚未達(dá)到交付和竣工驗(yàn)收的條件，但東方大唐公司已將部分商鋪進(jìn)行了對(duì)外銷售，并辦理了合同備案登記。
7月17日，記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，整條湖南路商業(yè)街顯得異常冷清。沿街建筑被綠色防護(hù)網(wǎng)和腳手架包圍著，正在進(jìn)行重新改造，大部分店鋪處于暫時(shí)歇業(yè)或轉(zhuǎn)租狀態(tài)，玻璃門上粘貼著“促銷”“打折”等字樣。
而地下商業(yè)街項(xiàng)目仍然處于毛坯狀態(tài)，沒有任何工人在進(jìn)行施工。從項(xiàng)目已建成的入口望去，堆積著大量的碎石和積水，并有防護(hù)網(wǎng)和護(hù)欄把“洞口”罩住，顯得十分荒涼和破敗。位于商業(yè)街地下二層的項(xiàng)目接待中心，如今也是大門緊閉。
天眼查顯示，東方大唐公司成立于2006年9月11日，注冊(cè)資本2億元。南京大唐工貿(mào)發(fā)展有限公司為最大股東，持股比例為50%。自2015年至今，東方大唐公司一直深陷法律糾紛，發(fā)生了16起因民間借貸和金融借款合同糾紛引起的訴訟。其中，與廊坊京御地產(chǎn)互為原被告的法律訴訟就有4起。
據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》報(bào)道，公司監(jiān)事胡玲秋曾表示，2016年，東方大唐公司引入過一家A股上市公司一度持股50%，但在2018年退出。在此期間，該公司先后通過兩家銀行向東方大唐公司發(fā)放過4筆、總額達(dá)10億元的委托貸款。然而截至去年末，上述4筆貸款均已逾期，這些貸款均是以湖南路地下商業(yè)街的土地使用權(quán)作為抵押。
老牌商圈“冷熱不均”
在南京主城區(qū)，新街口和夫子廟一直是人流量較大的老牌商圈。
自2006年開業(yè)以來，德基廣場(chǎng)逐漸成為了新街口的“吸金之王”。數(shù)據(jù)顯示，2018年，德基廣場(chǎng)的銷售額達(dá)到100億元，力壓北京國貿(mào)商城、深圳萬象城，位居全國購物中心第二名。
7月18日下午，記者在德基廣場(chǎng)看到，地下商場(chǎng)熙熙攘攘，地上部分顯得冷清不少，寬闊的走廊上只有少數(shù)顧客。以廣場(chǎng)一期一、二層為例，近三分之一店面內(nèi)沒有顧客，還有不少導(dǎo)購員站在店前吆喝招攬顧客。一家服裝店的工作人員介紹，德基廣場(chǎng)定位高端，每家品牌基本都有固定的客群，人流量也集中在工作日下班后和周末下午。
值得注意的是，德基廣場(chǎng)有較多店鋪處于停業(yè)、關(guān)閉狀態(tài)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅一期部分就有30余處店鋪被圍欄圍起。周邊店鋪的工作人員告訴記者，以上店面大多從今年四五月份開始進(jìn)行重新裝修，最晚將于8月開業(yè)。
對(duì)此，德基廣場(chǎng)有限公司品牌和公關(guān)方面負(fù)責(zé)人何經(jīng)理表示，一期由于開業(yè)時(shí)間“依托于新街口地鐵7號(hào)口，地下部分人流量一直很多，而地上商場(chǎng)的客流主要集中在休息日。周五、周六和周日，整個(gè)廣場(chǎng)的日均客流量在8萬到10萬人之間?！焙谓?jīng)理告訴記者。
地下的平價(jià)餐飲娛樂業(yè)能夠吸引大量人氣，不過，宋詩雨認(rèn)為，該類業(yè)態(tài)由于租金較低，對(duì)建筑物的要求、損耗也較高，會(huì)拉低商場(chǎng)的收益水平，因此不能過度盲目擴(kuò)張。地上部分的中高檔、快時(shí)尚品牌人流變少，主要是受網(wǎng)絡(luò)銷售影響。
在位于新街口的金鷹國際購物中心， A座自5月24日晚發(fā)生火災(zāi)后一直處于封閉施工狀態(tài)，B座有三家店鋪處于空置狀態(tài)，但同樣存在地下、地上部分人流量相差較大的現(xiàn)象。
金鷹國際商貿(mào)集團(tuán)有限公司向記者回復(fù)稱，金鷹A座外廣場(chǎng)自4月起即進(jìn)入封閉施工，其中100多個(gè)品牌已調(diào)整至B座，預(yù)計(jì)11月將全面打開。金鷹商貿(mào)方面表示，金鷹新街口店共有品牌656個(gè)，目前B座在營455個(gè)。未來將結(jié)合A館調(diào)整升級(jí)規(guī)劃，進(jìn)一步提升零售品牌的店鋪級(jí)次，增加更多新興生活業(yè)態(tài)。B座重點(diǎn)圍繞家庭消費(fèi)群體進(jìn)行打造。
夫子廟商圈的水游城與茂業(yè)天地僅一街之隔，運(yùn)營狀況卻是“冰火兩重天”，水游城人氣較高，茂業(yè)天地卻客流稀少。茂業(yè)天地臨近中華路的三層獨(dú)棟商鋪本是Foever 21品牌，但自從該品牌今年5月起退出中國市場(chǎng)后，一直空置至今。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，茂業(yè)天地由于人流量較少，店鋪空置率將近三成。一位長(zhǎng)期關(guān)注南京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的分析人士透露，茂業(yè)天地項(xiàng)目由于前期規(guī)劃、定位到運(yùn)營期間一連串的問題，導(dǎo)致開業(yè)運(yùn)營不久后3層以上的商場(chǎng)入住率就偏低?！吧虉?chǎng)主體的百貨模式是項(xiàng)目硬傷，與當(dāng)下的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)格格不入，需要花更大的力氣做精準(zhǔn)定位業(yè)態(tài)來引入客流。”
市場(chǎng)供銷規(guī)模萎縮
同策研究院發(fā)布的分析報(bào)告顯示，上半年，南京商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)41.72萬平方米，成交30.26萬平方米，成交價(jià)24381元/平方米，“相比于2018年，上半年商業(yè)市場(chǎng)供銷規(guī)模萎縮明顯?！?/p>
近年來，南京城市格局持續(xù)向外圍擴(kuò)容，外圍區(qū)域商圈成熟度不斷提升，城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，存量項(xiàng)目面臨較大運(yùn)營及調(diào)整壓力。河西商圈作為新興商圈，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，商業(yè)體量逐步釋放，但卻存在部分大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)多年未能“入市”的困局。
值得注意的是，奧體蘇寧廣場(chǎng)、紫鑫中華廣場(chǎng)等多家商業(yè)項(xiàng)目還陷入“爛尾”風(fēng)波。其中，自2008年蘇寧集團(tuán)以4.29億元拿地后，奧體蘇寧廣場(chǎng)一直悄然無聲。2017年，曾有媒體報(bào)道該項(xiàng)目將與恒大聯(lián)合開發(fā)但也無后續(xù)。今年1月，南京市規(guī)劃局發(fā)布了該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批前公示。據(jù)多年觀察南京地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士透露，截至目前，奧體蘇寧廣場(chǎng)還未動(dòng)工，“這些年有過多次開工傳聞，但一直都沒動(dòng)靜?！?/p>
“目前河西尚處發(fā)展階段，前期開業(yè)的多家大型商場(chǎng)仍未見大的起色，這對(duì)其他正在規(guī)劃中、待開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目都是有壓力的?！彼卧娪攴治霰硎?，預(yù)計(jì)在未來兩三年內(nèi)，人口將隨著新住宅的交付進(jìn)一步聚集，商業(yè)也會(huì)進(jìn)一步地成熟，成為南京的商業(yè)新亮點(diǎn)。
未來南京商業(yè)地產(chǎn)將何去何從？仲量聯(lián)行南京分公司戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)王萌認(rèn)為，南京未來的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)由百貨模式逐漸向購物中心模式轉(zhuǎn)變。應(yīng)不斷提高商圈的高端化和國際化程度，在固守中端商業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí)，增加高端商業(yè)的比率，讓內(nèi)地、香港、臺(tái)灣和外資企業(yè)形成“百花齊放”的局面。
來源：中國經(jīng)營網(wǎng)
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