8月以來(lái)，土地市場(chǎng)繼續(xù)退燒，多地區(qū)土地成交數(shù)量和溢價(jià)率延續(xù)7月份成交低迷態(tài)勢(shì)。多宗地塊以零溢價(jià)率的底價(jià)成交，不乏前期土拍市場(chǎng)十分火熱的一、二線熱點(diǎn)城市。業(yè)內(nèi)人士稱，整體而言，上半年積極補(bǔ)充土儲(chǔ)之后，放緩?fù)顿Y節(jié)奏有助于這些房企控制風(fēng)險(xiǎn)。目前土地市場(chǎng)已出現(xiàn)拐點(diǎn)，房企投資仍需更加謹(jǐn)慎和聚焦，警惕土拍過(guò)熱的核心城市未來(lái)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。
土地市場(chǎng)退燒
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月全月，全國(guó)熱點(diǎn)的一、二線城市合計(jì)土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億元，土地成交溢價(jià)率僅為12%，相比之前幾個(gè)月明顯下調(diào)。進(jìn)入8月，土地市場(chǎng)降溫退燒趨勢(shì)繼續(xù)蔓延。8月首周，全國(guó)成交單宗5億元以上地塊僅32宗。其中，底價(jià)成交的數(shù)量高達(dá)18宗，6宗土地溢價(jià)率僅為1%左右，僅4宗地塊溢價(jià)率超過(guò)30%。
具體來(lái)看，上述底價(jià)成交的地塊中，不乏前期土拍市場(chǎng)十分火熱的一、二線熱點(diǎn)城市。以杭州市為例，近期，杭州市富陽(yáng)區(qū)銀湖街道高橋村出讓一宗地塊，規(guī)劃建筑面積約為38.08萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約為33.09億元，成交溢價(jià)率為0。成都市成華區(qū)保和街道辦事處東虹路社區(qū)出讓一宗地塊，規(guī)劃建筑面積約39.43萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約27.19億元，成交溢價(jià)率為0。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從土地市場(chǎng)情況看，最近房地產(chǎn)領(lǐng)域融資收緊的預(yù)期逐漸影響到土地市場(chǎng)。4月開始，一、二線城市連續(xù)小陽(yáng)春升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價(jià)率也保持在20%左右。從7月份開始，連續(xù)出臺(tái)的收緊信托與海外融資政策，均對(duì)房地產(chǎn)拿地政策造成了一定影響。他預(yù)計(jì)，在7月份房企融資全面收緊的預(yù)期下，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率開始明顯下調(diào)，8月份土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫明顯。如果這一政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場(chǎng)流標(biāo)再次明顯增加的可能性。
房企拿地積極性減弱
進(jìn)入7月，多數(shù)上市房企拿地積極開始減弱，其中不乏龍頭房企。克而瑞研究報(bào)告顯示，規(guī)模房企中龍湖、世茂等在7月明顯放緩腳步，單月拿地金額較前六個(gè)月降幅均在70%以上，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。上半年拿地相對(duì)積極的卓越、弘陽(yáng)下半年減緩?fù)顿Y意圖明顯，單月僅新增2幅和3幅土地。
1-7月，土地貨值破千億的企業(yè)僅14家，比上月沒(méi)有增加，整體投資步伐放緩。其中，卓越、弘陽(yáng)等企業(yè)單月拿地金額均小于其上半年均值。城市選擇上，百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)中有50%建面位于一、二線城市，投資逐步聚焦高能級(jí)城市，中梁等此前專注三四線的企業(yè)持續(xù)在二線落子。
克而瑞指出，7月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速轉(zhuǎn)冷，供貨壓力進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)需求明顯不濟(jì)。土地市場(chǎng)更為嚴(yán)峻，在融資收緊、熱點(diǎn)城市調(diào)控政策頻出之下，土地成交量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率連續(xù)3個(gè)月回落，反映了當(dāng)前房企拿地態(tài)度趨謹(jǐn)，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比僅為0.4。
業(yè)內(nèi)人士稱，整體而言，上半年積極補(bǔ)充土儲(chǔ)之后，放緩?fù)顿Y節(jié)奏有助于這些房企控制風(fēng)險(xiǎn)。目前土地市場(chǎng)已出現(xiàn)拐點(diǎn)，房企投資仍需更加謹(jǐn)慎和聚焦，警惕土拍過(guò)熱的核心城市未來(lái)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái) 源：中國(guó)證券報(bào)
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