今年以來，受到創業退潮、企業撤租等方面的影響，北京市經濟體的寫字樓的需求下降，空置率有所提升。為了吸引和保持優質租戶的穩定性，部分寫字樓的租金開始下調。另外，今年二季度北京零售市場的供應也大幅增加，在市場趨冷的大環境下，消費升級也帶來了激烈的市場競爭，眾多商場使出渾身解數提高客流量，探索“夜經濟”成為其新的增長點。
北京寫字樓租金下探
來自戴德梁行報告顯示，二季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣396.19元，環比下降0.9%，五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣436.62元，環比下降0.5%。北京全市和五大核心區空置率分別上升至8.9%和5.6%。
記者近日走訪了北京多個寫字樓項目發現，市場趨冷信號明顯。二季度部分地區，甚至是CBD核心區的寫字樓市場的空置率也在升高，不少寫字樓業主開始降低租金，但市場需求的減少難以扭轉降溫的市場。一寫字樓中介小周在告訴《華夏時報》記者，“北京CBD特別是國貿附近的寫字樓租金水平一直比較平穩，但最近有許多小型的金融公司倒閉或者退租，業主為了吸引客戶，都在下調租金。”
至于今年二季度北京寫字樓市場空置率上升的原因，有業內人士告訴《華夏時報》記者，按照行業來看，傳統的金融以及傳統科技類租戶，依然是北京寫字樓市場需求的主要推動力。但上半年北京寫字樓市場受到經濟發展的影響較大，去年以來的互聯網投資熱潮的降溫，導致有寫字樓需求的互聯網初創企業急劇收縮。另外，北京今年較少有新開的聯合辦公項目，運營商的擴張速度的減緩，也使得寫字樓需求有所下降。
雖然空置率小幅上揚，但市場租賃成交較一季度出現好轉。上述機構數據顯示，二季度北京全市和五大核心商圈市場凈吸納量達15.4萬和7.7萬平方米，分別為一季度的6.1倍和3.7倍。
麗澤金融商務區面臨供應高峰
從市場表現具體來看，樓齡較長的標準甲級和乙級樓宇去化壓力較大，但有政策利好以及區域規模化發展的商務區的租賃情況相對較好。
有關數據顯示，下半年的北京甲級寫字樓市場即將迎來供應高峰，預計新增面積約61萬平方米，將有七個新項目計劃入市，其中有將近75%的項目位于CBD及周邊區域與麗澤金融商務區。
其中，下半年提供大規模市場供應的麗澤商務區，是北京市重點發展的規模商務區，也是北京市鄰近二環的最后一塊成規模集中建設區。目前，麗澤金融商務區規模已經形成，區域內長城資產大廈、青海金融大廈、晉商聯合大廈建成，北京金唐天潤置業發展集團開發的金唐西聯大廈主體結構也已經封頂，這些都為日后的北京寫字樓市場提供了更多供應。
麗澤金融商務區引進的企業在不斷增加，目前入駐企業數量達到了497家，其中最主要的是金融類企業，已經引進了358家，數量占到總規模的72.03%。區域內的各項建設在持續進行，近日，北京麗澤金融商務區控股有限公司、北京金唐天潤置業發展集團、北京戴德梁行物業管理有限公司三方確立了戰略合作關系，并成立了合資公司北京金唐戴德梁行物業管理有限公司，為區域發展注入新的活力。
市場供應持續增加，但需求卻在減少，這是目前北京寫字樓市場面臨的現狀。有業內人士分析，隨著下半年寫字樓市場供應的持續增加，空置率可能會繼續提高，租金水平也可能會進一步承壓下探。
對于市場需求量的減少，寫字樓市場將如何適應？戴德梁行北中國區研究部主管魏東告訴《華夏時報》記者，除了高質量的硬件設備和物業服務水平，大堂的人臉識別系統與綠色共享交流區等新功能已逐漸被應用到在建項目的設計中，現有的寫字樓也都紛紛進行升級改造，越來越多的業主開始更加注重租戶的體驗和健康。未來具有健康、智能、共享理念的新型辦公建筑將會受到更多租戶的歡迎，并為業主創造更大的價值。
北京零售市場供應大幅增加
除了寫字樓市場空置率提高以外，二季度北京零售市場的供應也大幅增加。戴德梁行的數據顯示，2019年第二季度，北京零售市場新增約24.5萬平方米的零售空間，零售總體量上升至1380萬平方米，其中購物中心占比超過86%，為1187萬平方米。
在品牌活躍度方面，二季度，餐飲中的茶飲小吃和國內餐飲品牌、電子產品、藝術類和兒童類教育培訓等業態較為活躍。相關機構數據顯示，二季度服飾品牌表現分化明顯，American Eagle和Forever 21這兩個快時尚品牌，由于退出中國市場的計劃出現大面積關店，相比之下運動服飾品牌則相對活躍。
另外，在年初“首店經濟”政策的帶動下，多個品牌首店陸續進駐北京零售市場。首店更傾向于三里屯、CBD商圈，除了品牌首店不斷開出，二季度多個舊店升級的品牌也陸續開業。
在經濟趨冷的大環境下，零售市場也在極力拓展新的增長點。在政策的支持下，各大購物中心都加碼以餐飲為主的夜間消費模式，服務不同工作時間人群的生活需求。比如，朝陽合生匯的“深夜食堂”、中糧小鎮的“深夜食街”、北京坊推出的24小時“深夜書房”PageOne書店等，都成為項目新的銷售及客流增長點。
戴德梁行方面指出，2019年下半年預計市場將有25萬左右的新增零售空間，全年整體市場供應量將較2018年有大幅下降。另外，6月中旬，北京商務局提出，擬在全市構建廣域級、區域級、地區級、社區級四級商業中心體系，預計將對北京的商業格局產生一定的影響。
來源：華夏時報
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