多家機構(gòu)近日發(fā)布的研究報告顯示，商辦市場在去年大規(guī)模供應(yīng)下，庫存積壓持續(xù)走高。世邦魏理仕發(fā)布的研報指出，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創(chuàng)下近10年新高。
“今年寫字樓市場整體都不太好。”一家位于虹橋商務(wù)區(qū)的辦公樓項目相關(guān)負責人向《華夏時報》記者坦言，“我們的數(shù)據(jù)也不太好看。”其拒絕向記者透露具體的空置面積數(shù)據(jù)，同時也婉拒了記者提出的“如何調(diào)整運營策略”等問題。
業(yè)內(nèi)專家指出，寫字樓市場的凈吸納量走弱存在多重原因，如經(jīng)濟面臨下行、外部環(huán)境趨緊等。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，空置率高企的情況與經(jīng)濟下行壓力較大有關(guān)，比如目前P2P、互聯(lián)網(wǎng)公司相比之前的發(fā)展不佳，所以對寫字樓的需求也都出現(xiàn)了下降。
滬寫字樓空置率飆升至18%
來自多家機構(gòu)近期發(fā)布的研究報告顯示，上海寫字樓市場上半年表現(xiàn)不佳。
世邦魏理仕發(fā)布的研報指出，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創(chuàng)下近10年新高。與此同時，市場的租金水平也在下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。
導(dǎo)致這些情況的主要因素，在于供需之間的不平衡。
據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，今年上半年，上海寫字樓市場新增供應(yīng)累計已達54.9萬平方米。但分區(qū)域來看，板塊供應(yīng)不均衡的現(xiàn)象依然十分明顯。《華夏時報》記者注意到，上半年，徐家匯、陸家嘴等上海傳統(tǒng)主城區(qū)的寫字樓新增供應(yīng)相對有限，閔行、青浦、松江等非主城區(qū)則相對較多。例如，第一太平戴維斯的報告就指出，二季度，非核心商務(wù)區(qū)共迎來三個全新項目交付入市，為市場帶來約17.1萬平方米新增供應(yīng)，但同時將非核心商務(wù)區(qū)寫字樓存量推升至420萬平方米。
供應(yīng)量增加的同時，上海寫字樓市場的需求量并沒有隨著增長。高力國際在報告中指出，上半年上海寫字樓市場需求回落，其中核心區(qū)市場較為明顯。報告分析稱，具體來看，由于金融行業(yè)P2P企業(yè)等的大量退租，第一季度需求明顯走弱，加之全年特別是次中心區(qū)域新增供應(yīng)量大，平均租金整體承壓或?qū)斫Y(jié)構(gòu)性下調(diào)。
“經(jīng)濟的景氣程度反映到企業(yè)微觀層面，即企業(yè)擴大再生產(chǎn)、新增租或者擴租的這種需求有沒有支撐，這某種程度上影響了出租率。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向記者直言，在核心城市中，商辦市場總量都是過剩的，“這不是一天兩天形成的，并且也很正常。”萬商俱樂部創(chuàng)始人、中城商業(yè)研究院院長楊澤軒也表示，隨著整個資金環(huán)境的趨緊，商業(yè)和辦公投資的增長速度已經(jīng)明顯下調(diào)。
張宏偉分析說，由于核心區(qū)域租金高企，陸家嘴或是人民廣場的一部分企業(yè)可能會搬到虹橋商務(wù)區(qū)等新增存量較多的區(qū)域，在不影響正常經(jīng)營的情況下，企業(yè)會選擇一個價格較低、交通便捷、面積更大的辦公場所。與其觀點相對應(yīng)的是，仲量聯(lián)行的報告指出，二季度上海總體租賃需求放緩，在浦東中心商務(wù)區(qū)，對成本價格較敏感的一些企業(yè)遷入諸如前灘等非中心商務(wù)區(qū)細分市場，一些大型租戶則搬入自用項目。仲量聯(lián)行華東區(qū)及上海董事總經(jīng)理吳允燊表示：“為了吸引租戶，業(yè)主之間競爭激烈，下調(diào)租金預(yù)期，形成了利好租戶的租賃環(huán)境，在浦東地區(qū)尤為明顯。”
盡管整體市場空置率高企，但記者在走訪市場的過程中發(fā)現(xiàn)，與供應(yīng)不均衡的情況一樣，那些位于成熟商圈、緊鄰地鐵的寫字樓項目依然擁有較高的出租率，而租金較高或是硬件設(shè)施欠缺的寫字樓則顯得比較遜色。
在位于靜安區(qū)淮海中路商圈的環(huán)貿(mào)IAMP，記者了解到，辦公樓已接近滿租。新鴻基地產(chǎn)相關(guān)負責人告訴記者，不僅是環(huán)貿(mào)IAMP，公司旗下位于浦東陸家嘴的國金IFC的辦公樓出租情況也十分良好，“位置好，交通方便，再說硬件設(shè)施也非常好。”在同樣位于靜安區(qū)核心板塊的嘉里中心，記者注意到，早晨9點半上班高峰，進入寫字樓的人員絡(luò)繹不絕，甚至需要排隊上電梯。
一些遠離成熟商業(yè)環(huán)境的商業(yè)體，盡管“硬件”較好，空置率卻依然堪憂。在辦公樓產(chǎn)品林立的大虹橋板塊，“今年寫字樓市場整體都不太好。”其中一家辦公樓項目的房企相關(guān)負責人向記者坦言，“我們的數(shù)據(jù)也不太好看。”但其拒絕向記者透露具體的空置面積數(shù)據(jù)，同時也婉拒了記者提出的“如何調(diào)整運營策略”等問題。
值得一提的是，有媒體報道，“對比陸家嘴的28幢已在租售的寫字樓物業(yè)，上海中心大廈的空置面積為最高”、“面積在270——5000平方米，8——81層都可以選擇”。為確認信息，記者聯(lián)系了上海中心大廈租賃中心。工作人員顯得十分驚訝，表示會安排專門人員向記者澄清。但截至發(fā)稿，記者再次撥打電話，仍未得到回復(fù)。
下半年空置率或繼續(xù)上升
在多位市場分析人士看來，下半年，上海寫字樓市場的供應(yīng)量仍將繼續(xù)增加。
張宏偉認為，目前國內(nèi)城市還處于持續(xù)開發(fā)過程中，相關(guān)的商務(wù)配建在城鎮(zhèn)化進程沒有完成的情況下，供應(yīng)量還會持續(xù)增加。萊坊高級董事、上海辦公樓及工業(yè)服務(wù)部主管張延軍預(yù)計，上海還將有超過150萬平方米左右的新項目入市，市場租金將存在下行壓力，空置率繼續(xù)上升。
“空置率若是很高的話，會抑制寫字樓的價格和租賃的效果。而且若是形成類似的市場印象，那么后續(xù)新供應(yīng)的寫字樓的去化壓力會很大。”嚴躍進顯得不那么樂觀。
雖然下半年的新增供應(yīng)面積不會是一個小數(shù)目，但下半年上海寫字樓市場的凈吸納量也被業(yè)內(nèi)人士普遍認為將會企穩(wěn)。嚴躍進向記者強調(diào)，隨著科創(chuàng)中心打造、上海增設(shè)自貿(mào)區(qū)新片區(qū)等動作的推進，將促進港口、交通、物流等行業(yè)的快速發(fā)展。在這些支撐作用的影響下，上海寫字樓市場的信心應(yīng)該會得到增強，“后續(xù)還是會有反彈的”。而高力國際方面認為，在減稅等支持性政策和措施的利好下，下半年市場信心回暖將使市場需求復(fù)蘇企穩(wěn)，但平均租金仍有下調(diào)壓力，市場趨勢將有利于企業(yè)持續(xù)降低物業(yè)租賃成本。
值得注意的是，盡管上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率同比上升，但據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年上半年，上海房地產(chǎn)投資市場總體表現(xiàn)強勁，成交額達775億元。仲量聯(lián)行中國及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成指出，辦公樓仍然主導(dǎo)了上海房地產(chǎn)大宗交易市場。2019年上半年，辦公樓占上海投資市場的主要份額，成交額為420億元，占總成交額的54%
來源：華夏時報
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