對(duì)在外打拼的人們來說，租房成為其尋找落腳之處的主要手段。也正基于此，過去幾年長(zhǎng)租公寓已成為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化行業(yè)，且已經(jīng)初具規(guī)模，形成多層次、廣覆蓋的供給體系。
此外，公寓產(chǎn)業(yè)鏈也正在形成，在房源、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資金，以租住服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成。在鏈家研究院發(fā)布的《集中式長(zhǎng)租公寓白皮書》中，以北京為樣本，可以看出長(zhǎng)租公寓目前發(fā)展的一個(gè)典型情況，隨著年輕群體成為市場(chǎng)的主力需求，品質(zhì)租房的時(shí)代正在到來。
北京集中式長(zhǎng)租公寓發(fā)展?fàn)顩r：
公寓客們更年輕
我國(guó)目前擁有13.7億人口，租賃人口為 1.68 億。一線城市公寓數(shù)量占比60%，租金規(guī)模約324億元。全國(guó)共有近百家集中式長(zhǎng)租公寓品牌，門店分布全國(guó)35個(gè)城市，上海約240 家門店數(shù)量排名第一，北京排名第二，擁有110家左右，60%的門店數(shù)量集中在一線城市，一線城市毫無疑問是租房領(lǐng)域的最大市場(chǎng)。
2017 年被稱之為是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的元年，行業(yè)的快速增長(zhǎng)直接體現(xiàn)在自持性租賃住宅地塊出讓面積的增加。截至2017年，北京自持性租賃住宅地塊出讓面積最大，出讓25塊土地共126萬平方米。
其中，北京共有 800 多萬租賃人口，隨著越來越多租客選擇集中式長(zhǎng)租公寓，公寓客們享受的租房面積遠(yuǎn)低于總體的平均水平，他們只能與更多人一起共享房屋。
據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《集中式長(zhǎng)租公寓白皮書2017-2018》顯示，合租是公寓客更為普遍的居住狀態(tài)，77.78%的公寓租客采用合租模式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全樣本下的 59.93%。公寓中居住人數(shù) 3 人及以上的比例為72.55%，而所有出租房屋內(nèi)居住人數(shù)3人及以上的占比是 60.79%。
在北京，公寓房多數(shù)是改造房屋，面積集中于50-70 平方米，居住人數(shù)更多導(dǎo)致人均居住面積在10-30 平方米之間。鏈家研究院把租住集中式長(zhǎng)租公寓的人群與整體租戶之間做了一個(gè)對(duì)比，結(jié)果顯示，這是一群特征更加鮮明的年輕人。
在公寓房的租客中，每10個(gè)租客中有4個(gè)可能是程序員。男性以 52.3% 的比例略多于女性，年齡 95%在35 歲以下，88%為流動(dòng)人口。基于這群租客的普遍收入水平和學(xué)歷判斷，集中式長(zhǎng)租公寓的租客們，是一群高學(xué)歷、高流動(dòng)性，且以未婚人群為主導(dǎo)的年輕人群。
公寓客更為年輕的年齡結(jié)構(gòu)以及更高比重的未婚人群使得公寓客合租比例高達(dá) 77.8%，80.4% 的公寓客月租金低于 3000 元，但公寓相對(duì)較高的租金使得 43.8% 的租客月租金支出在 1501-3000 元之間。從租金負(fù)擔(dān)來看，80% 公寓客租金收入比低于 30%。
同樣，更為年輕的年齡結(jié)構(gòu)使得北京公寓租客在北京租房年限相對(duì)較短。具體來看，70.6%的公寓租客租房年限長(zhǎng)于一年，低于全樣本下的 76.9%；租房時(shí)間“半年到一年”的占比為 20.92%，“五年以上”的占比為18.3%，分別較全樣本下高出5.68%，減少6.53%。
這群人同樣是依據(jù)交通和價(jià)格挑選房屋，但對(duì)這群決策果斷的年齡人來說，他們更愿意優(yōu)先避免租房過程中出現(xiàn)的虛假房源、隨意克扣押金以及其他安全隱患。超過 50%公寓租客中認(rèn)為遭受過虛假房源的誘導(dǎo)。
其次，38%的公寓客認(rèn)為其租住公寓存在安全隱患，并在租住過程中遭受克扣押金的問題。公寓客的租房渠道互聯(lián)網(wǎng)化特征明顯，通過大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及第三方房地產(chǎn)信息平臺(tái)獲取公寓信息比重高于全樣本的情況，公寓平臺(tái)網(wǎng)站占比相較于全樣本情況下明顯增長(zhǎng)。
意外的是，公寓客最終實(shí)現(xiàn)簽約比例高的租房渠道是大型中介機(jī)構(gòu)官網(wǎng)以及中介門店，意味著中介機(jī)構(gòu)仍然是公寓企業(yè)的重要客源渠道。
標(biāo)準(zhǔn)化的裝修配置以及高品質(zhì)的租住體驗(yàn)恰好戳中了年輕人的痛點(diǎn)，集中式長(zhǎng)租公寓更受年輕人群青睞自然也成為意料之中的事情。
北京集中式長(zhǎng)租公寓發(fā)展預(yù)測(cè)：
品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來臨
2017 年底北京的一場(chǎng)火災(zāi)讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭受重創(chuàng)，一時(shí)間大量城中村內(nèi)的違規(guī)違建公寓被拆除。目前，北京共有租賃房源200萬套，本就房源緊缺，這次的整頓似乎再一次加劇了緊缺的困境。
不過，無論是租賃人口數(shù)量占比，還是租賃房屋套數(shù)在總房屋數(shù)量中的占比，行業(yè)里的經(jīng)營(yíng)者們都認(rèn)為，與國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家之間的數(shù)據(jù)差異，意味著我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)大有可為。國(guó)際上的發(fā)達(dá)國(guó)家，租賃人口占比30% 左右，我國(guó)目前的租賃人口占比僅為 12%。租賃房屋套數(shù)占比，美國(guó)、日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都超過 35%，我國(guó)目前這一數(shù)據(jù)是 19%。
另一個(gè)讓經(jīng)營(yíng)者們欣慰的消息是，未來五年，作為中國(guó)租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化滲透率最高的城市，北京預(yù)計(jì)通過新建的方式新增近 50 萬套房源。根據(jù)自持性地塊面積推算，有人預(yù)測(cè)，未來1000家店以上的大盤將成為房源增量建設(shè)的主要部分。
在行業(yè)整頓的背景下，消防的審查報(bào)批和日常檢查將會(huì)更加嚴(yán)格。顯然，可以預(yù)見的是，在消防設(shè)計(jì)和配置上更為規(guī)范，工培訓(xùn)和日常演習(xí)等管理方面普遍較為重視的品牌公寓，或許將迎來市場(chǎng)占有率逆勢(shì)上升的局面。
當(dāng)然這些變化對(duì)經(jīng)營(yíng)者來說也并非都是好消息。供應(yīng)量過快導(dǎo)致出租率下降，租金水平將直接受影響。房屋租賃的利潤(rùn)空間比不得房屋銷售行業(yè)，以往地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作周期通常在 2-3 年，從拿地到開盤這一環(huán)節(jié)，碧桂園、龍湖可做到半年，一年即可實(shí)現(xiàn)資金回籠，在房?jī)r(jià)上行周期里，可以運(yùn)用高杠桿去撬動(dòng)更多資金，獲得超額投資回報(bào)。
租賃是慢周期行業(yè)，投資回收期通常在十年以上。以北京為例，已成交的四塊 100% 自持的地塊樓面價(jià)均在25000 元 /平方米以上，假設(shè)建安成本 3000 元 /平方米，運(yùn)營(yíng)成本粗略按 50000 元 /平方米，各種稅費(fèi)按照 17% 計(jì)算，以目前周邊自如的租金水平來算，想要實(shí)現(xiàn)回本要超過25 年，甚至有的地塊能到 50 年，盈利遙遙無期。
由此看來，經(jīng)營(yíng)者想要從房屋租賃行業(yè)中獲利，不僅要有足夠的資金能力，不借助高杠桿盲目擴(kuò)張，提升房屋的運(yùn)營(yíng)效能變得更加重要。當(dāng)然，對(duì)集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來說，這或許是一展雄風(fēng)的好時(shí)機(jī)。
集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀：
機(jī)構(gòu)化已成為大勢(shì)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，“十三五”期間（2016-2020 年），將有至少300萬套房源投入房屋租賃市場(chǎng)。政府加大房源投入數(shù)量，有人說，房屋租賃市場(chǎng)3萬億元規(guī)模可期。
在中國(guó)，用于租賃的房源有三種獲取方式：包租、自持、加盟/托管。根據(jù)房屋供應(yīng)主體，租賃房又分為集中式公寓、分散式公寓、城中村租房、個(gè)人普租。集中式長(zhǎng)租公寓，顧名思義就是集中布置（整棟或整層），有公共空間、專業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)管理、平均租期半年及以上的租賃型公寓。分散式公寓就是相對(duì)整棟、整層布置的公寓。集中式公寓和分散式公寓因?yàn)槎际墙y(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，所以又被稱之為“機(jī)構(gòu)化”公寓房。
鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告中，統(tǒng)計(jì)了全國(guó)重點(diǎn)十城租賃住房供給情況。從十城整體來看，個(gè)人普租占比超2/3，城中村占比超1/4，機(jī)構(gòu)化房源占比僅為5%。個(gè)人普租仍是大多數(shù)城市的主流，蘇州這一比例最高，超90%。城中村在個(gè)別城市的占比也非常高，比如在深圳，近70%的租賃住房供應(yīng)都集中在城中村。
機(jī)構(gòu)化公寓房是近兩年才在我國(guó)被重視。到2015年，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)加大對(duì)長(zhǎng)租公寓的布局，萬科、旭輝、龍湖、招商、綠城、保利多家房地產(chǎn)開發(fā)商都表現(xiàn)出了對(duì)長(zhǎng)租公寓的興趣，并跨門而入。
追溯長(zhǎng)租公寓在中國(guó)的發(fā)展，時(shí)間并不長(zhǎng)。2010年我國(guó)才出現(xiàn)面向青年租客的長(zhǎng)租公寓模式，包括以魔方公寓、you+公寓、未來域?yàn)榇淼募惺介L(zhǎng)租公寓，以及自如、青客、優(yōu)客逸家為代表的分散式長(zhǎng)租公寓。
經(jīng)過萌芽期發(fā)展，2013年，資本開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，魔方、新派公寓、青客、優(yōu)客逸家等初創(chuàng)公司獲投，并且在資本的介入下，新公寓品牌出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)呈現(xiàn)出酒店、中介公司、互聯(lián)網(wǎng)、投行等多元背景的格局。
對(duì)消費(fèi)者來說：
集中式長(zhǎng)租公寓因?yàn)橛薪y(tǒng)一的服務(wù)
因?yàn)橛袠?biāo)準(zhǔn)，所以更穩(wěn)定。與此同時(shí)，運(yùn)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)集中式公寓房，提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)也更容易增加產(chǎn)品溢價(jià)，管理成本降低的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)也能更穩(wěn)定。比起參差不齊的個(gè)人普租，集中式長(zhǎng)租公寓顯然更具備雙贏的潛質(zhì)。如果從社會(huì)整體發(fā)展來說，機(jī)構(gòu)化公寓房在租房市場(chǎng)中的占比，背后實(shí)際上代表的是城市房屋租賃市場(chǎng)的成熟度。
目前，我國(guó)機(jī)構(gòu)化公寓房的滲透率不足5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家。國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家房屋租賃的機(jī)構(gòu)化比重平均都在30%以上，日本的機(jī)構(gòu)化房源占比更是高達(dá)83%。就機(jī)構(gòu)化公寓房的占比來說，租賃熱點(diǎn)的十城中，北京以10.3%的占比位列第一，是惟一超過10%的城市。長(zhǎng)三角四城(平均6.9%)高于京津冀(平均5.6%)、珠三角(平均2.6%)、杭州、上海、南京、蘇州位列前茅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先珠三角和中西部地區(qū)城市。
隨著越來越多的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)者參與其中，加之政策的傾斜扶持。鏈家研究院預(yù)測(cè)，近五年內(nèi)，我國(guó)房屋租賃行業(yè)的結(jié)構(gòu)化占比各城市都會(huì)有 2-5 倍的增長(zhǎng)，尤其是上海和深圳都推出了 100 萬套機(jī)構(gòu)化管理計(jì)劃，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市機(jī)構(gòu)化占比將逐步趨向于國(guó)際發(fā)達(dá)城市，要知道紐約的這一比重是60%，東京是90%。
“未來每 3 個(gè)租客中將有 1 個(gè)是與專業(yè)機(jī)構(gòu)直接簽約；杭州的比例將超過1/5，是二線城市中機(jī)構(gòu)化租賃的龍頭；6個(gè)城市的結(jié)構(gòu)化比重將超10%。”鏈家研究院對(duì)機(jī)構(gòu)化公寓房的發(fā)展信心十足，無論是從國(guó)際趨勢(shì)還是政策導(dǎo)向來看，B2C的機(jī)構(gòu)將越來越成為租賃人群選擇的新型住房解決方式，規(guī)模化專業(yè)機(jī)構(gòu)的崛起似乎也是大勢(shì)所趨。
從2013年開始，國(guó)家政策層面對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的扶持力度越來越大。2017 年 7 月，九部委聯(lián)合下發(fā)通知《關(guān)于人口凈流入的大中城市加快住房租賃市場(chǎng)的通知》，從信息管理到住房建設(shè)改造，鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，到開設(shè)新建、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)審批通道……這個(gè)首次聯(lián)合了九部委的通知，也是自 2015 年1 月開始，為了貫徹 2013 年提出的租購并舉的“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”，國(guó)家部委第 12 次發(fā)布有關(guān)房屋租賃市場(chǎng)的通知意見。
這些政策從供應(yīng)主體、租戶的支付能力、稅收、租賃金融等方面都寄予了相應(yīng)的政策支持。北京、上海、深圳已經(jīng)出臺(tái)具體落地方案，支持公積金支付租金、公租房補(bǔ)貼及人才補(bǔ)貼、支持多樣化市場(chǎng)補(bǔ)貼方式；武漢、南京、成都、鄭州政策中明確，給予租賃住房企業(yè)和個(gè)人更多的稅收優(yōu)惠條件。
至此，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)形成共識(shí)：房屋租賃新時(shí)代到來。
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