月11日下午，市場(chǎng)消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，截至今日（7月11日）12點(diǎn)，暫停所有房地產(chǎn)類項(xiàng)目募集（包括直銷和代銷），12點(diǎn)后已募集的此類項(xiàng)目全部退款。
隨后，多個(gè)信托業(yè)務(wù)微信群和部分自媒體報(bào)道均放出消息稱，目前暫停房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目的并不僅僅是光大信托，國(guó)投泰康信托也暫停了此類項(xiàng)目?！耙呀?jīng)打款的項(xiàng)目目前也全部退款了，暫停預(yù)登記，房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目都暫停?！庇邢⑷耸糠Q，目前涉及的主要是北京監(jiān)管轄區(qū)內(nèi)的信托公司。
記者第一時(shí)間聯(lián)系了光大信托和國(guó)投泰康的相關(guān)負(fù)責(zé)人，兩家信托公司回應(yīng)稱“消息不實(shí)”。
光大信托方面回應(yīng)稱，公司確實(shí)有相關(guān)通知。不過(guò)，“全面暫停房地產(chǎn)類項(xiàng)目募資”不屬實(shí)，按監(jiān)管要求，公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑合作。
國(guó)投泰康信托相關(guān)負(fù)責(zé)人也回復(fù)本報(bào)記者表示：“關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前正進(jìn)行余額管控，業(yè)務(wù)仍在正常開(kāi)展。”
此外，對(duì)于業(yè)內(nèi)傳聞“因風(fēng)險(xiǎn)較大而被暫停業(yè)務(wù)”的說(shuō)法，光大信托一位高層人士回應(yīng)表示：“肯定不是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，公司的風(fēng)險(xiǎn)管控一直很好。”
對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)窗口指導(dǎo)后的業(yè)務(wù)開(kāi)展情況，本報(bào)記者向多家信托公司進(jìn)行了求證。
控總量，減增量
“要求控制總量，公司今年新增不得超過(guò)去年末房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總量余額的4%?！睎|北地區(qū)某信托公司的一位人士表示，“目前已經(jīng)超了，相當(dāng)于不讓開(kāi)展新的地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，影響挺大的?！?/p>
“我們公司正在主動(dòng)控制總量規(guī)模，但是沒(méi)有被叫停業(yè)務(wù)?！痹诖翱谥笇?dǎo)名單內(nèi)的某信托公司總經(jīng)理對(duì)記者表示，外界對(duì)這件事有點(diǎn)過(guò)度解讀了。目前主要是對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)總量進(jìn)行管控，在規(guī)模之內(nèi)的新增部分都正常進(jìn)行。
西南地區(qū)某信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們公司在收到窗口指導(dǎo)后做了一些工作：一是梳理了規(guī)模；二是暫定銀行代銷和通道類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；三是要求通道類業(yè)務(wù)提前結(jié)束；四是不做恒大和碧桂園?！?/p>
一位北京地區(qū)的信托業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管對(duì)地產(chǎn)類業(yè)務(wù)并非一刀切，符合監(jiān)管政策的不會(huì)受到影響?！氨热鐒傂栀?gòu)房尾款類、住房保障類、城市更新類舊改項(xiàng)目等等，仍然正常開(kāi)展?！?/p>
據(jù)了解，北京轄內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報(bào)告僅接受符合“四三二”條件且交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報(bào)告。北京銀保監(jiān)局對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報(bào)告逐筆進(jìn)行事前審核，對(duì)于因合規(guī)原因被退回事前報(bào)告的項(xiàng)目，將嚴(yán)肅追究合規(guī)審查責(zé)任。
監(jiān)管政策“接力賽”
房地產(chǎn)信托融資已成為監(jiān)管部門重要盯防對(duì)象。
今年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”）。
23號(hào)文向信托公司重申房地產(chǎn)信托融資亂象整治，強(qiáng)調(diào)不得向四證不全、開(kāi)發(fā)商/股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。
同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
此后，5月31日，有媒體曝出多家房企被列入暫停公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債業(yè)務(wù)名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企的債券及ABS融資渠道。
在政策頻頻出臺(tái)之際，監(jiān)管高層的“信號(hào)”也不斷。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，監(jiān)管部門高層人士在公開(kāi)場(chǎng)合至少5次提及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。6月13日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在陸家嘴論壇上指出，“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題”，“房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度，主張投資投機(jī)行為”。此番言論被市場(chǎng)看作是對(duì)房地產(chǎn)融資端監(jiān)管的吹風(fēng)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策從銷售端逐步走向融資端。
隨后，7月4日，銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)始對(duì)部分信托公司窗口指導(dǎo)。據(jù)了解，各家信托公司收到的監(jiān)管要求不盡相同。比如：房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過(guò)2019年6月30日的規(guī)模；已備案項(xiàng)目不影響發(fā)行及成立，但未備案項(xiàng)目一律暫停；符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購(gòu)類業(yè)務(wù)均受到窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；城市更新類舊改項(xiàng)目暫時(shí)不受此次窗口指導(dǎo)影響；等等。
7月6日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，銀保監(jiān)會(huì)近日開(kāi)展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。
7月10日，有媒體報(bào)道稱：“監(jiān)管部門已向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長(zhǎng)較快的銀行進(jìn)行了‘窗口指導(dǎo)’，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，對(duì)各家銀行的具體要求各不相同?！?/p>
除了政策出臺(tái)、監(jiān)管約談、高層“喊話”之外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信托的嚴(yán)監(jiān)管還體現(xiàn)在罰單上。今年以來(lái)，多地銀保監(jiān)局對(duì)信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)行為開(kāi)出罰單，處罰事由主要包括“違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營(yíng)貸款”“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”“開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”等。
誰(shuí)在快跑狂飆
業(yè)內(nèi)人士表示，此輪監(jiān)管的背景，在于今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的狂飆。
普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元。
據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)、用益信托等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的信托報(bào)告，2018年6月至今，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個(gè)月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱業(yè)務(wù)。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)信托余額增速較快，房地產(chǎn)投向占比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。
本報(bào)記者梳理相關(guān)研究報(bào)告了解到，今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托在3月份達(dá)到募集規(guī)模的巔峰，4月～6月的募集規(guī)模有所起伏，但是月募集規(guī)模均在600億元以上。
根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬(wàn)億元，占全部信托資產(chǎn)余額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長(zhǎng)15.15%。
銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前表示：“部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長(zhǎng)較快，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隱患，需要引起高度重視?！?/p>
據(jù)報(bào)道，此次監(jiān)管約談的公司包括江蘇省國(guó)際信托、萬(wàn)向信托、興業(yè)信托、交銀國(guó)際信托、五礦信托、百瑞信托等。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示：“被窗口指導(dǎo)的是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模比較大或者比較激進(jìn)的信托公司，目前業(yè)內(nèi)有傳言10家信托公司被窗口指導(dǎo)，實(shí)際上可能遠(yuǎn)不止10家?！?/p>
信托公司為何對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以割舍？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)高于其他業(yè)務(wù)。據(jù)前述房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人透露：“目前業(yè)內(nèi)的信托費(fèi)率大致情況是，通道業(yè)務(wù)的年化大概是千分之一到千分之三；政信類項(xiàng)目是1.5%～2.5%；地產(chǎn)類項(xiàng)目則是2%～3%。
來(lái) 源： 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
京公網(wǎng)安備 11010502040384號(hào)