空置率走高租金下挫主要原因是寫字樓新增供應(yīng)大幅提升。近幾年一些中西部二線城市在短期內(nèi)集中了大量的新增供應(yīng)，導(dǎo)致整體空置率出現(xiàn)上漲。
“市場沒以前好了。”負責(zé)金長安大廈租賃業(yè)務(wù)的中介人員小蔣語氣中透露出一絲無奈，他在這一行已經(jīng)做了6年，見證了不少寫字樓從人來人往到人去樓空的變化。2014年、2015年正值金融業(yè)快速發(fā)展，寫字樓里則出現(xiàn)了很多金融公司租戶。然而，隨著去年互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)整頓，監(jiān)管趨嚴，一些企業(yè)就此倒下；另一方面，受網(wǎng)貸平臺爆雷等事件的影響，也讓寫字樓業(yè)主方變得更加謹慎。
中國社科院城市所及社會科學(xué)文獻出版社共同發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，經(jīng)濟增長速度放緩導(dǎo)致的寫字樓需求下滑與持續(xù)充沛新增供應(yīng)疊加，預(yù)計至2019年底，17個城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應(yīng)高峰，將令其空置率重回上升通道。
高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，受2019年度第三產(chǎn)業(yè)增速放緩等宏觀經(jīng)濟因素的影響，2019年上半年末北京甲級寫字樓空置率達到11.5%，為八年以來的最高值；租金小幅下調(diào)，平均凈有效租金為每月398.8元/平方米，較2018年末環(huán)比下降0.6%；新增供應(yīng)16萬平方米，總存量達到832萬平方米。
“過去八年北京寫字樓市場不均衡，呈現(xiàn)一邊倒的業(yè)主市場狀態(tài)，隨著需求放緩，供應(yīng)增加，目前已經(jīng)逐步向租戶市場轉(zhuǎn)變。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示。
空置率走高租金下挫
自2018年下半年以來，北京寫字樓市場表現(xiàn)低迷。如今，2019年已經(jīng)走過一半，這種現(xiàn)象依舊延續(xù)。前述金長安大廈從2018年下半年開始就空了一片，目前其空置率在20%左右，成交價約為每平方米7元/天，低于此前最低租金7.5元/天。同樣的狀況也發(fā)生在北京其他商圈寫字樓。
“為了更快將空置寫字樓租出，開發(fā)商還提供了免租月等政策吸引租戶。”北京金泰國際大廈租賃部李小姐表示。
距離金泰國際大廈不遠的CBD商圈是北京遠行地產(chǎn)租售人員小郭主要負責(zé)的區(qū)域。自今年3月份開始，CBD商圈空置率逐漸上升，目前已達20%左右。相比于物業(yè)方，小業(yè)主更著急將手頭空置的物業(yè)租出去，因此提供的價格更低一些，也更好講價。“有些業(yè)主只要有顧客，價格都好談，別低太多就同意。”小郭告訴記者，他協(xié)助租戶壓低價格，順利成交了幾單。他還觀察到，由于通州和亦莊新增的一些寫字樓價格更加便宜，許多租戶都被分流了。“現(xiàn)在空的房子多，客戶選擇余地大，都想先租便宜的。”小郭說。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度，位于北京中央商務(wù)區(qū)的中國人壽金融中心作為中服地塊首個項目正式啟用，隨著新項目的入市和部分企業(yè)退租及縮減面積影響，全市和五大核心區(qū)空置率分別上升至8.9%和5.6%。其中，金融街、中關(guān)村等核心商圈，空置率仍維持在較低水平。其中，中關(guān)村空置率為1.2%，相比一季度上升了0.8%。
北京甲級寫字樓空置率的上升，也使得租金增速承壓，租金回報率下降。
6月28日，潘石屹宣布銷售預(yù)估總價約78億的自持物業(yè)。他向21世紀經(jīng)濟報道記者坦言，寫字樓租金回報率不高是其出售物業(yè)的原因之一。“我們物業(yè)回報率是3%，但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。另外，SOHO中國目前資產(chǎn)太單一，主要是辦公產(chǎn)品，出售之后，儲備點別的東西更好。”潘石屹說。
據(jù)了解，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)租金回報率只有2%-3%，很難達到歐美發(fā)達國家5%的平均資產(chǎn)回報率水平。根據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)，一線城市寫字樓的租金收益率基本在3.8%到4%左右。
新增供應(yīng)大幅提升
通常來講，寫字樓市場正常的空置率水平在10%左右，有些波動屬正常現(xiàn)象。但受經(jīng)濟下行與持續(xù)充沛的新增供應(yīng)等因素影響，一些城市寫字樓市場已出現(xiàn)明顯異動。
有分析人士向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，空置率走高租金下挫主要原因是寫字樓新增供應(yīng)大幅提升。世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示，近幾年一些中西部二線城市在短期內(nèi)集中了大量的新增供應(yīng)，導(dǎo)致整體空置率出現(xiàn)上漲。
據(jù)這位分析人士了解，全國平均空置率在20%左右。一些中西部城市、個別華北的城市空置率在30%甚至35%以上。一線城市空置率相對更健康，北京、廣州空置率在10%左右或者以下，上海相對略高，空置率在15%以上，因為上海寫字樓供應(yīng)在近幾年包括未來幾年是比較充沛的。根據(jù)世邦魏理仕的最新數(shù)據(jù)，預(yù)計未來六個月，超過77萬平方米的新增供應(yīng)入市，空置率將會進一步推升，租金亦將承壓下行。
寫字樓供應(yīng)達到新高，需求端卻呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。
2018年以來，北京互聯(lián)網(wǎng)金融中心的企業(yè)構(gòu)成發(fā)生了很大變化，多家互聯(lián)網(wǎng)金融公司搬離寫字樓，這也導(dǎo)致許多寫字樓頓時出現(xiàn)大面積的空置。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2019年上半年甲級寫字樓凈吸納量約為9.6萬平方米，半年環(huán)比降低69.3%，同比降低69.6%。談及需求下降的原因，高力國際認為，去年互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大量投資拉動了寫字樓需求，需求井噴式增長，而今年投資量大幅下降；另一個主推手是聯(lián)合辦公，去年聯(lián)合辦公對市場的整體吸納量是驚人的，然而今年聯(lián)合辦公幾乎停止了擴張行為。在21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查過程中，多個甲級寫字樓的租賃負責(zé)人均向21世紀經(jīng)濟報道記者表達了對互聯(lián)網(wǎng)金融客戶的謹慎態(tài)度，一交流都首先詢問客戶來自哪個行業(yè)。金長安大廈租售人員小蔣更是明確表示，大廈對金融投資、基金類的公司把控比較嚴，如果公司資質(zhì)不夠，沒有國企或央企背景，基本不談。相比之下，科技類企業(yè)則更受歡迎。
此外，當(dāng)前的經(jīng)濟形勢也是影響因素之一。核心區(qū)域的寫字樓租金在下降，也一定程度反映了當(dāng)前的經(jīng)濟形勢。
大宗交易依舊活躍
至此，國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)出較為有趣的局面：一方面，經(jīng)濟下行，租金下挫，寫字樓空置現(xiàn)象有所加重；另一方面，商辦市場，大宗交易尤其是外資購買又非常活躍。
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2019年一季度，全國商辦市場大宗交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。
從北京市來看，第二季度，北京共錄得6筆大宗交易，交易總額達70.3億元，環(huán)比有所回落，但上半年累計成交額仍達到230.9億元，同比增長30.1%。寫字樓大宗交易金額亦超過250億元。
對此，高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)部副董事閆寒給出了他的看法。他認為，外資涌入中國商業(yè)地產(chǎn)更多還是看好北上廣深等城市資產(chǎn)的保值增值能力。“可見，境外的資本還是對中國的經(jīng)濟有信心的。”
同時，受貿(mào)易局勢影響，境外投資人認為當(dāng)前人民幣匯率是被低估的。對他們來說，現(xiàn)在是進入中國市場一個比較好的時期。
高力國際預(yù)計，2019-2022年寫字樓新增供應(yīng)總計約168萬平方米。其中，2019年寫字樓新增供應(yīng)共計約81萬平方米，為近十年新高。預(yù)計今年下半年的供給高峰將進一步推高平均空置率至歷史新高，并拉低平均租金，市場趨勢有利于企業(yè)繼續(xù)降低寫字樓租賃成本。
“我們建議有租賃需求的租戶應(yīng)抓住該有利時機，以期以優(yōu)惠的租金條件享受高品質(zhì)寫字樓空間，同時寫字樓業(yè)主也要預(yù)見到市場的變化，及時調(diào)整租賃策略，以實現(xiàn)租賃業(yè)績。”嚴區(qū)海說。
來源：21世紀經(jīng)濟報道
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