長(zhǎng)江商報(bào)消息 作為珠三角核心城市，深圳、廣州的寫字樓壓力正逐漸爬升至頂峰。
對(duì)于深圳市場(chǎng)而言，金融企業(yè)離場(chǎng)、包租公司退租的余波尚未散去。有研究報(bào)告顯示，2019年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)23.3%，其中前海寫字樓空置率高達(dá)65.7%。
而廣州，預(yù)計(jì)2019年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)共超過(guò)84萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，至年底全市空置率或上升至7.0%。到2020年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)將接近110萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)屆時(shí)全市空置率將攀升至頂峰。
另外長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)超高層建筑進(jìn)入異常繁榮階段，珠三角作為典型區(qū)域之一，又以廣州、深圳的超高樓建設(shè)最多。今年年初，刷新深圳第一高樓紀(jì)錄的平安金融中心曾被爆出“一次性被退租10層樓”，退租面積共計(jì)達(dá)3萬(wàn)平方米。
同時(shí)，近日長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪廣州珠江水畔的地標(biāo)建筑廣州雙子塔，也發(fā)現(xiàn)有部分待租寫字樓空間。分析人士指出，超高層建筑“瘋長(zhǎng)”背后，招商、運(yùn)營(yíng)均面臨壓力，其辦公區(qū)大多不宜實(shí)現(xiàn)中小面積分割，存在同質(zhì)化與缺乏靈活性的問(wèn)題。
超高層退租隱憂
寫字樓空置隱憂，一定程度上可以從廣深的地標(biāo)性超高層建筑中窺得一二。
今年年初，刷新深圳第一高樓紀(jì)錄的平安金融中心就被媒體爆出“一次性被退租10層樓”，退租面積共計(jì)達(dá)3萬(wàn)平方米。
對(duì)此，平安不動(dòng)產(chǎn)方面回應(yīng)表示，報(bào)道中涉及到的十層樓近3萬(wàn)平米的面積數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的，但并不是被退租，而是由于租戶原本想將其總部、主要業(yè)務(wù)遷入深圳，后因其自身發(fā)展原因未能實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致客戶欠租違約。
這只是寫字樓市場(chǎng)氣象變化的一個(gè)縮影。位于珠江水畔的廣州雙子塔，與隔江的“小蠻腰”遙遙相望，其中西塔樓高440米，東塔樓高530米，均是超高層建筑的代表之作。
7月3日，長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪位于珠江新城CBD核心金融商務(wù)區(qū)的廣州東塔看到，整個(gè)建筑共有116層，地上111層，其中7-66層為辦公區(qū)域，單層租賃面積約3500-3700平方米。根據(jù)樓層索引，目前已入駐包括大成Dentons、花旗銀行、畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所、中意人壽、招商蛇口華南區(qū)域總部等企業(yè)。
長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，不少中資企業(yè)把廣州東塔作為其華南總部，其中又以律所、金融、地產(chǎn)等企業(yè)居多，但仍有部分寫字樓空間等待出租。
同時(shí)，記者探訪距離東塔僅數(shù)百米的西塔了解到，該建筑比東塔入市時(shí)間更晚，整個(gè)建筑由地下4層、地上103層的主塔樓和28層的附樓組成，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括寫字樓、酒店、商場(chǎng)、公寓以及會(huì)議中心等，其中4-66F為辦公區(qū)域。
長(zhǎng)江商報(bào)記者以承租者身份致電西塔招商部，相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱：目前仍有寫字樓在租，面積為280平方米-550平方米的固定戶型，低區(qū)每月約250-260元/平方米，高區(qū)每月約270元/平方米。同時(shí)，該招商負(fù)責(zé)人表示：“租金每個(gè)月都在浮動(dòng)，延后幾個(gè)月再租可能就會(huì)變化。”
事實(shí)上，國(guó)內(nèi)超高層的建筑熱潮，在廣深等一線城市表現(xiàn)更甚。2018年，深圳建成200米以上高樓14座，占全球總數(shù)的近10%，連續(xù)3年成為世界上完成200米及以上建筑最多的城市。而廣州300米以上超高層建筑最集密的天河CBD，目前已有9座超過(guò)300米的超高層。這些高樓入市后，無(wú)疑將帶來(lái)大量的寫字樓空間。
供應(yīng)量急劇攀升
數(shù)據(jù)顯示，于廣州市場(chǎng)而言，過(guò)去四個(gè)季度，核心區(qū)寫字樓新增可租賃供應(yīng)均集中在琶洲，合計(jì)約25萬(wàn)平方米。“放量”將是琶洲寫字樓未來(lái)幾年的關(guān)鍵詞。
7月3日，記者乘坐海珠有軌電車在南風(fēng)站下車，抬頭看到一棟棟高樓正伴隨著機(jī)器的轟鳴在熱火朝天地施工建設(shè)中。據(jù)介紹，2015年6月以來(lái)，琶洲西區(qū)共出讓28宗地塊，引進(jìn)21家企業(yè)。目前，所有拍地項(xiàng)目已全部立項(xiàng)，17個(gè)已經(jīng)動(dòng)工。同時(shí)，記者走訪中了解到，目前，琶洲已有環(huán)球貿(mào)易中心、保利天幕廣場(chǎng)、保利中悅廣場(chǎng)、環(huán)匯商業(yè)中心、萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)等高端樓宇已建成投入使用。
高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示，2019年廣州甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)共超過(guò)84萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。預(yù)計(jì)至年底全市空置率或上升至7.0%。而到2020年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)將接近110萬(wàn)平方米，超過(guò)81%體量位于琶洲，預(yù)計(jì)屆時(shí)全市空置率將攀升至頂峰。
同時(shí)，今年以來(lái)，高力國(guó)際、第一太平戴維斯等多家服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)均給出深圳甲級(jí)寫字樓將有大量新增供應(yīng)入市的判斷。
高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)3年深圳甲級(jí)寫字樓新增將超600萬(wàn)平方米，相當(dāng)于加建一座城市，而全市空置率可能攀升至30%，屆時(shí)將給租金造成壓力。而按照第一太平戴維斯的預(yù)計(jì)，2019年深圳還將有7棟甲級(jí)寫字樓入市，帶來(lái)約57.77萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。未來(lái)5年內(nèi)，由于新項(xiàng)目集中入市，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率也將有所上升。
不過(guò)，值得關(guān)注的是，自2019年2月《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》公布以來(lái)，機(jī)構(gòu)投資者加大對(duì)灣區(qū)門戶城市廣州、深圳的關(guān)注力度。分析人士表示，廣深作為大灣區(qū)的核心引擎，未來(lái)在吸引本土以及國(guó)際知名企業(yè)、機(jī)構(gòu)落戶上，依然存有較大空間。
空置率持續(xù)走高
自去年年中以來(lái)，關(guān)于廣深寫字樓空置率走高的話題持續(xù)升溫。
深圳一家創(chuàng)業(yè)型科技公司高層告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，由于去年公司生意拓展不力，到年末時(shí)利潤(rùn)并不理想，為了節(jié)省開(kāi)支，從中心區(qū)的寫字樓搬到了寶安一個(gè)比較便宜的中低端寫字樓。高力國(guó)際研究報(bào)告指出，2019年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)23.3%，其中前海寫字樓空置率高達(dá)65.7%。
針對(duì)空置率走高情況，6月17日，深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局關(guān)于印發(fā)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補(bǔ)貼辦法》的通知。其中，在前海片區(qū)達(dá)到一定條件的租戶，每年可獲得高達(dá)500萬(wàn)元的辦公用房租金補(bǔ)貼，并且可連續(xù)享受三年。
另值得一提的是，去年以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)整頓，監(jiān)管趨嚴(yán)一批企業(yè)隨之倒下，也是空置率走高的一大原因。隨著金融行業(yè)面臨嚴(yán)峻發(fā)展趨勢(shì)，相關(guān)企業(yè)在深圳甲級(jí)寫字樓租賃活動(dòng)中的比例也大幅減少，很多金融類的企業(yè)都已經(jīng)撤退。
而對(duì)于廣州，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前廣州甲級(jí)寫字樓整體空置率為4.2%，同比小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。全市甲級(jí)寫字樓平均租金較去年同期保持平穩(wěn)，同比增長(zhǎng)0.9%至每平方米每月179元。雖然當(dāng)前空置率狀況相對(duì)緩和，但未來(lái)隨著新增供應(yīng)的入市，空置率亦不容樂(lè)觀。
來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào)
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