2019年上半年，總部樓宇集中交付及業主“以價換量”的普遍策略拉升，重慶辦公樓凈吸納量，平均空置率近五年來首次回落至30%以下。金融、房地產、TMT[1]等行業仍是新增辦公需求的主要來源，但租賃需求仍同比呈現下降趨勢。產業辦公樓市場逆勢而上，增勢超預期，造成商業辦公樓需求分流。照母山板塊在產業辦公樓及TMT需求加持下，已成為重慶辦公樓市場“第三極”。網紅經濟重塑解放碑CBD商務格局，游客攀升引發酒店新一輪擴張潮，辦公樓轉型酒店案例屢見不鮮。城市更新將持續為渝中半島及解放碑CBD帶來調整升級的機遇與挑戰。
仲量聯行重慶分公司董事總經理何樂曄表示：“重慶正處于新舊動能轉換關鍵期，2019年上半年，重慶辦公樓新增需求規模受經濟轉型影響有所下降。未來，重慶經濟結構調整不斷取得新成果，大數據、云計算、人工智能等新興產業將為重慶辦公樓市場帶來廣闊的發展機遇。市場格局方面，照母山板塊伴隨產業及商業辦公樓宇聚集度不斷提升，商務氛圍逐步成熟，將成為重慶辦公樓市場‘第三極’。”
上半年重慶辦公樓市場研讀
2019年上半年，重慶辦公樓市場新增供應14.7萬平方米，中國華融現代廣場T2、高科涉外商務區寫字樓B1與B2、科技金融大廈T2和綠地保稅中心T3交付，新增供應均位于江北區和渝北區。重慶城北區域持續供應顯示出開發商對該板塊的關注熱度不減，新項目入市提升產業聚集度并有助于加速新興商務區市場成熟，但與此同時也給市場去化帶來一定壓力。需求方面，受經濟增長放緩影響，辦公樓需求有所下滑，金融、房地產、TMT（科技、新媒體、通訊三大產業的總稱）行業相對活躍。上半年，租賃市場錄得的主要成交包括大都會人壽選址廣發銀行大廈和錦嘉國際，花旗銀行升級至國金中心T1等。重慶產業結構已步入新舊動能轉化的關鍵時期，制造業增速下滑甚至部分產業增加值錄得負增長，造成制造業在渝新增辦公需求表現疲軟，市場難覓相關行業成交。據仲量聯行統計，上半年市場凈吸納量錄得20.8萬平方米，同比下降24.1%，其中總部樓自用去化面積約占5.6萬平方米，需求來自新華信托、紫光集團、重慶富民銀行三家企業。需求推動平均空置率較2018年底回落2.2個百分點，至季末報29.4%，近五年來首次跌破30%。剔除總部樓宇影響，租賃市場平均空置率錄得32.2%，較2018年底同樣下滑2.2個百分點。
二級租賃市場：價格競爭加速市場租金下行
聯合辦公在經歷快速擴張后，2019年市場逐步回歸理性。上半年，Soho 3Q進駐申基金融廣場、Funwork落戶英利國際金融中心備受市場關注。當聯合辦公、轉租公司等第三方辦公服務企業在渝大勢擴張后，重慶辦公樓一二級租賃市場格局已悄然形成。當上半年一級租賃市場不溫不火時，二級租賃市場的第三方空間運營商用價格策略和新的服務模式吸引大量租戶，終端用戶活躍度遠超年初預期。截至上半年，重慶二級租賃市場整體轉租率錄得83.2%，較上年末提升14.4個百分點，但新開業項目空置率仍相對較高。受經濟形勢影響，多數企業下調其行業的未來經營展望，進而縮減開支、節省成本，而聯合辦公“拎包入住”的辦公策略滿足此類企業攤銷裝修成本并降低運營風險的辦公訴求。而近幾個季度，本土初創企業的崛起支撐起二級租賃市場的需求端，正是轉租公司的目標客群。當第三方辦公服務運營商相繼進駐重慶市場后，聯合辦公、精裝辦公、訂制辦公等產品的市場認知度亦明顯提高。靈活租約、完善配套、增值服務、價格引導等租賃策略成為此類轉租公司占領市場的有力武器。尤其是價格競爭方面，第三方辦公服務機構提供有競爭力的定價策略增加市場份額，卻也給市場帶來不少弊端。2019年上半年，重慶辦公樓市場平均租金報74.4元/平方米/元，較2018年末下降1.3%。第三方辦公服務機構之間激烈的價格競爭是市場租金下行的加速器。受宏觀經濟、辦公樓市場基本面及業主策略影響，第三方辦公服務企業的擴張策略亦逐步從粗放型增量策略向保守型風控策略轉變。
產業辦公樓：“虹吸效應”引致商業辦公需求分流
上半年，重慶產業辦公樓租賃市場錄得重科智谷A座精裝部分交付，季末其去化率已高達98.1%。重慶產業辦公樓市場在過去數年表現優異，成為承接光電園板塊產業的重要載體，而上半年盡管經濟數據低于預期，但產業辦公樓市場需求仍延續強勁勢頭。除產業園區聚焦的TMT行業外，金融業、服務業乃至房地產行業都是產業樓宇的重要需求來源，因此重慶商業辦公樓與產業辦公樓市場的租戶結構具有高度的同質性，加之產業辦公樓租金及政策補貼優勢，商業辦公樓的需求在過去數年受產業樓宇沖擊分流嚴重。位于照母山片區的大量產業辦公樓不僅大量分流周邊商業辦公樓需求，其輻射力甚至影響江北嘴、解放碑兩大核心CBD。尤其在經濟增長放緩、產業結構調整的環境下，企業的辦公策略趨于審慎，租金敏感度明顯提升，選擇產業樓宇更有助于企業節省運營成本，受市場青睞。因此，重慶辦公樓市場的商業樓宇并不能完整反映重慶產業發展所釋放的實際需求。未來，產業辦公樓憑借租金及政策優勢將持續吸納更多成本敏感度高、區位粘性低的企業進駐。照母山板塊在產業與商業辦公樓合力發展支撐下，已經成為繼解放碑、江北嘴CBD后，重慶商務辦公“第三級”。
渝中半島：流量經濟、城市更新帶動解放碑CBD調整轉型
渝中半島的網絡熱度持續升溫，流量經濟帶動游客數量逐年攀升。旅游業繁榮帶動酒店及民宿行業快速擴張，并加速區位粘性高的零售類租戶的辦公需求在區域內增長。在寸土寸金的解放碑CBD，可開發土地有限，酒店與民宿需求伴隨城市更新滲透至住宅外的非住類商業產權物業，其中辦公樓物業便成為首選。據仲量聯行統計，近年來區域內優質寫字樓中酒店業態占比不斷擴大，僅今年上半年，約3.3萬平方米辦公樓面積轉為酒店業態，占解放碑CBD優質辦公樓空置面積近20%。
仲量聯行數據顯示，解放碑CBD目前仍是在渝外資企業及世界500強企業聚集度最高的區域市場。上半年，德勤會計師事務所、大都會人壽等外資企業進駐解放碑。從租戶結構上分析，非本土企業占比已達到73.5%，而這一比例在2017年、2018年同期分別為58.6%、68.7%。但解放碑未來仍將面臨租戶因成本考量外流至三北區域的風險。其一，流量經濟帶來的大批游客影響商圈通達性，節假日前一工作日軌道交通限流即可見一斑。其二，辦公樓轉型酒店或民宿在一定程度影響商務氛圍，進而折損核心區位價值。其三，解放碑十年以上的老舊辦公樓比例高居各區域之首，區位價值曾是支撐此類辦公樓租金的核心原因，而今新興商務區及產業樓宇的價格策略必然造成租戶外遷，降低業主議價能力。截至上半年，解放碑CBD甲級辦公樓平均租金報86.3元/平方米/月，同比降幅高達5.3%。未來，朝天門、十八梯、七星崗等板塊的城市更新為渝中半島帶來世界級的地標綜合體，為解放碑CBD帶來調整升級的機遇與挑戰。
2019后市展望：
2019年下半年，重慶經濟基本面有望企穩，辦公需求走勢將出現行業差異。制造及貿易等行業在短期內難以釋放有效新增需求，但阿里巴巴、騰訊等TMT龍頭進駐重慶以及八月在渝舉辦的中國國際智能產業博覽會，有望帶動TMT需求提升，尤其是照母山、光電園板塊的產業辦公樓將受益匪淺。聯合辦公等第三方辦公服務企業的整體需求在上半年集中釋放，下半年將趨于平緩，但租金價格策略將繼續影響一二級租賃市場的整體走勢。因此，短期內重慶辦公樓市場租金水平缺乏回升的基礎。而現階段，市場競爭早應從“價格策略”轉向空間的研發、服務的升級、運營的提升。重慶落戶政策的放寬及重慶英才計劃的實施將提升人才尤其是高端人才的吸引力。未來，重慶仍將持續作為內陸開放高地，進一步發揮“陸海新通道”的輻射帶動作用，以承接長江經濟帶與“一帶一路”發展戰略，在不斷擴大的對外開放中煥發新的活力。
仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示：“重慶經濟與產業轉型帶給辦公樓市場的陣痛雖已顯現，但經濟的持續增長所引致的辦公需求必然投射于辦公樓市場。從研究角度出發，重慶產業辦公樓的競爭力不容小覷，商業辦公樓市場的需求被嚴重分流，因此僅聚焦商業辦公樓的需求并不足以洞悉重慶經濟與產業發展的真實能力。因此，產業樓宇在未來仍是渝辦公需求的核心支撐之一，照母山板塊已成為繼解放碑、江北嘴CBD后重慶辦公樓市場第三極。”
來源：中國網
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