一季度數據顯示，珠江新城新增供應為零。在沒有新增供應的情況下，有一些中小型金融機構因租金承受能力下降退租，而分流至琶洲。隨著珠江新城新增供應進入尾聲，琶洲和金融城進入熱啟動狀態，廣州寫字樓市場是否將呈現新的格局？各板塊彼此之間是否會形成競爭分流關系？對此，業內人士表示，未來兩年琶洲寫字樓新增供應大增，將成為最有潛力的板塊，而珠江新城的地位在相當長一段時間內依然穩固，兩個區域之間的租金差價正不斷縮小，而競爭關系也將減弱。
【新格局】
一季度珠江新城新增供應為零
日前，第一太平戴維斯華南區商業樓宇租賃部高級董事黎青山接受記者采訪時表示，珠江新城確實沒有太多供應了，特別是在核心區域，未來幾年只有幾個新項目。隨著琶洲和金融城出讓地塊的開發，未來新增供應將主要集中在這兩個板塊。事實上，從去年下半年開始，琶洲就是占據了廣州寫字樓租賃市場成交的主力。一是因為珠江新城已經沒有太多大面積單位供應，很多不同需求的租戶只能選擇其他區域。琶洲去年幾個新入市的項目，比如廣報中心、保利天幕塔、保利中悅等都受到市場熱捧，出租進度很快，租金也在不斷上漲。
珠江新城經過多年的開發和發展，寫字樓平均租金在去年達到了歷史高位，而廣州相對可以承受高租金的行業，比如高端服務業，如銀行、會計師事務所、律師事務所等類型企業的數量，相比北京、上海、深圳要少，所以租金達到一定水平之后，可以承租這樣物業的客戶群體也就越來越少，租金就會承壓，所以今年第一季度珠江新城寫字樓租金出現輕微跌幅。
【新關系】
珠江新城東擴發展 琶洲將是當頭大熱
統計顯示，在兩年的時間內，琶洲將有復星南方總部中心、廣鋁琶洲總部大廈、星河灣中心、小米總部大廈、廣東歐派家居總部項目、科大訊飛項目、粵傳媒大廈等十多個新項目上市。黎青山表示，從供應量、出租率、租金上升來看，未來幾年內，琶洲將是廣州寫字樓市場的領頭板塊和熱點，會有更大的發展潛力。相比珠江新城開發時間漫長，拍地沒有強制性動工的規劃，琶洲在建設中有一個優勢特點，在土地出讓時就設了限，開工時間、完工時間都非常明確，這樣的好處是一個區域會在短時間內整體成熟。當然，對于市場整體供應而言，會出現一個爆發，導致競爭加劇。
事實上，政府對珠江新城、琶洲、金融城這三個區域是有很明確的定位，珠江新城是廣州的CBD，金融城是以金融行業為主的聚集地，作為珠江新城的延伸，琶洲則是會展、電商的定位。從整體開發進度和拍地節奏來看，琶洲A區建設速度相當快，很多樓已經建起來了，而金融城主要是第一批出讓的土地建起的部分項目，這部分寫字樓大都是散售的，新拍地的建設進度顯然不如琶洲。因此，未來幾年寫字樓熱點區域還是會在琶洲和珠江新城。而在更長時間以后，珠江新城、金融城、魚珠板塊或會連成一片發展，成為新的熱點。
從廣州寫字樓市場來看，從上世紀八十年代到現在，租金引領板塊出現了從越秀至天河，天河北到珠江新城的流變，隨著珠江新城、琶洲、金融城板塊三足鼎立的狀態出現，誰會成為引領者？黎青山表示，可以看到，每一次租金引領板塊的替換都歷經十幾二十年，珠江新城經過十多年的發展，在廣州舉辦亞運會后才逐漸取代天河北成為新的CBD，目前不過幾年的時間，因此，在五到八年的時間內，還看不到另一個板塊取代珠江新城地位的可能性。
【新角力】
一些珠江新城租戶可能分流至琶洲
據分析，琶洲的崛起，會對珠江新城的寫字樓市場產生一定影響。2008年左右，珠江新城出現第一批集中進駐的租戶，目前，每年都有租戶租約到期，有些可能已經續約兩輪了，到目前這個階段，裝修成本已經折舊完了，需要考慮重新裝修，因此會進行一些租賃方面的重新考量。一些低邊際利潤，即傳統行業，比如貿易、物流企業等，早期享受了珠江新城招商給予的一些優惠，而進入到珠江新城，而在享受了七到十年的租金優惠政策之后，現在珠江新城區域已逐漸成熟，租金不斷調整上升。當琶洲整體成熟起來之后，加上新的物業整體素質更好，出于對租金的考量，這些傳統行業企業有很大可能性會分流到琶洲去，畢竟琶洲和珠江新城的租金還是有很大差距的。另外，琶洲是電商的聚集區，很多IT巨頭已經進入該區域，這會拉動上下游供應鏈、服務商跟隨進入琶洲。另外一個趨勢是，一些國際跨國企業，在兩三年前對進入琶洲完全不感興趣，而這一兩年來，外企受到全球經濟環境的影響，從成本節約方面的考慮，一些貿易類或其他行業的外企也開始考慮琶洲。全國第三家互聯網法院——廣州互聯網法院已經在琶洲互聯網創新集聚區掛牌成立，這也會帶動以互聯網訴訟、處理知識產權案件的律所選擇進入琶洲。
珠江新城仍是總部辦公的區域，會保留高端服務業，銀行總部等企業租戶，也會有外區的企業總部搬入。預計未來兩三年內，珠江新城、琶洲會有一個換客的過程，這個時間段正好琶洲有一批新的物業落成。珠江新城空出的位置則會繼續吸引一些金融機構，幫企業做上市、估值等服務的律師事務所、會計師事務所進駐。兩個區域會有競爭，但只會是針對某些類型的租戶有少量的競爭。特殊類型的租戶，競爭會相對比較少。比如IT類企業大多會選擇琶洲，而金融機構則大部分會在珠江新城，其后勤部門、軟件服務、支持服務的部門可能會選擇在琶洲。黎青山認為，珠江新城和琶洲競爭關系會有，但不會很激烈。兩個區域會被打造成不同行業的聚集點，不同類型的客戶會分布在不同的區域內。當金融城成熟了，珠江新城的一些金融客戶有機會向東擴展，金融城不應該看成一個競爭關系，而是珠江新城的延伸。
【租金走勢】
珠江新城和琶洲 租金價差拉近
隨著珠江新城、琶洲寫字樓出現換客的過程，區域租金走勢會如何？專家表示，預計珠江新城未來兩三年的租金會相對比較平穩。琶洲去年租金漲幅較高，目前，一些項目的租金價格達到每平方米一百七八十元，有些單位甚至接近兩百元。到2020年、2021年這兩年，琶洲將會有一批寫字樓上市，到時琶洲的租金會因供應量大增受到一定的壓力。而經過這一兩年的發展，珠江新城和琶洲寫字樓租金的價差會不斷拉近。早期，珠江新城和琶洲租金價差相當大，一平方米接近一百元，現在價差一平方米五六十元左右，目前這是一個合理的幅度。隨著租金價格靠攏對珠江新城寫字樓市場的影響也會減弱，因為這一兩年內琶洲寫字樓剩余的供應量依然會比較搶手。不過暫時還看不到琶洲租金超過珠江新城寫字樓的可能性。
而金融城的第一批寫字樓項目基本是散售的，目前多以小業主放租為主，小業主放租的價格目前和琶洲差不多。未來金融城寫字樓仍會以大業主來主導市場，目前小業主放租價格不代表未來金融城的租金行情。
數據顯示，2013~2018年廣州寫字樓年平均凈吸納量為42.9萬平方米，這是一個非常強勁的數據，而廣州未來幾年的寫字樓供應量也就每年幾十萬平方米，庫存量消化期在兩年左右，從供需關系來看比較健康。因此，無論格局如何變化，廣州寫字樓市場整體租金狀態仍會是比較平穩的狀態，可能會有小幅波動情況出現。
來源：廣州日報
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