1月22日，廣州白云區田心村改造項目拆遷動工。這標志著，歷經5年之后，白云區首個城中村改造項目進入了首期拆遷復建階段。
田心村改造項目也是廣州首個通過政府公開平臺選擇合作企業的整村改造項目，2015年11月由廣州萬科公開競得。
在廣州、深圳等一線城市，由于近年來新增供地漸少，城市更新日益成為房企獲取項目的重要方式。目前，恒 大、萬科、碧桂園、招商蛇口、華潤置地、佳兆業等多家大型房企均已涉入其中，并持續加碼。
多位業內人士指出，在一線城市，舊改已成開發商獲取項目的主要途徑。而在一線城市周邊、城市群內的二三線城市，以產業地產形式出讓的土地和項目也日漸成為主流。
然而，由于需要面對較長的開發周期、復雜的利益博弈，以及植入產業和人群的能力，舊改和產業地產也對開發商的資金實力、綜合運營能力提出了極高要求。
萬科深入舊改
2015年11月，廣州萬科競得白云區田心村舊改項目。資料顯示，田心村毗鄰白云新城，用地15.84公頃，計容總建面38.99萬平方米，改造范圍涉及房屋320棟，集資房626套。以復建安置區為先，將優先保障村民的居住安置，并計劃3年后回遷。
按照萬科的規劃，田心村項目將分為20.85萬平方米的復建區和18.14萬平方米的融資區。改造后，田心村建筑密度將整體下降35%，公建配套面積增加9倍。
對于舊改所需的資金，萬科也有準備。1月19日晚間，萬科發布公告，為廣州白云田心村舊改項目5.59億元銀行保函提供擔保。萬科表示，此次申請保函是為了加快田心村舊改項目的開發，保證項目的順利推進。
記者注意到，廣州萬科此前已有多次舊改項目經驗。2015年試水黃埔文沖村改造項目后，廣州萬科還承接了恩寧路永慶坊舊改，以及多個以舊廠房和城中村改造為主的長租公寓“泊寓”項目。
廣州萬科表示，公司將依托城市配套服務商的強大專業能力，發揮在文沖村舊改、永慶坊微改造等項目上積累的經驗，未來將把田心村打造成白云區乃至廣州市的舊改明星項目。
從全國范圍看，城市更新在萬科業務布局的地位正日益提升。如2017年6月，通過拿下一舊改項目，萬科首次進入石家莊；在大本營深圳，萬科目前已在龍崗、寶安等地獲取了竹坑社區、上水徑東村、沙井上星等多個舊改項目。
據2017年三季報，萬科參與了一批舊城改造類項目。根據當前規劃條件，按公司權益計算的規劃建筑面積約268.2萬平方米。
此外，萬科在多個城市也布局產業地產。萬科產業地產已布局十多個城市，包括上海、廈門、深圳、天津等。
“深圳、上海、北京為主的城市，已經過渡到城市土地供應不足需要進行城市更新的階段”，萬科集團董事會主席郁亮表示，當城市進入以城市更新為主的發展階段時，對房地產的多元化需求也越來越大，同時也給房地產行業帶來更多的發展機會。
產業與運營之重
隨著土地開發度趨于飽和，存量土地的改造和提升成為特大城市發展的重中之重。
自2009年廣州啟動“三舊”改造以來，截至2016年底，廣州已批復實施改造的城中村項目42個、用地面積21平方公里。而根據相關規劃，到2020年廣州市推進城市更新規模85平方公里。
深圳通過城市更新供地的力度也很大。根據深圳2017年供地計劃，在供應的218公頃居住用地中，新供應土地僅32公頃，通過返還用地供應86公頃，通過城市更新供應則高達100公頃。
到2020年，深圳計劃完成各類更新用地規模30平方公里。
由此，舊改和產業地產在未來數年將是開發商在一線城市及周邊獲取項目的主要途徑。
對城市而言，通過舊改釋放土地，能提供更多的住宅和商業供應，更新城市面貌；而對于開發商而言，獲取城市更新的土地可以持續發展，擴大市場占有率。
據21世紀經濟報道統計，目前排名前50的開發商一大半都已布局產業地產。包括碧桂園、萬科、恒 大在內的多家大型房企已有操作舊改項目的經歷；部分房企如佳兆業等，更是將城市更新作為自身的核心業務能力來凸顯。
然而與開發業務不同，城市更新和產業地產需要的核心能力是運營，其中最重要的是產業培植、輸入和服務能力。
“城市更新的推動力是產業發展，不是為了節約用地而節約用地”，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，房企轉型便是在地產之上加載產業能力。
深圳市城市更新開發企業協會聯合發起人趙磊(微博)指出，目前深圳各個區都開始注重產業與城市更新的關系，希望產業先行。
在去年的規劃文件中，深圳將19個制造業基礎良好、集中成片且單個規模在10-20平方公里左右的產業園區劃設為產業集聚引導區，嚴格限制區內“工改商”和“工改居”，引導“工改工”。今后，新增的產業用地大部分也將位于這些區域。
目前有能力操作舊改和產業地產項目的多為大型房企，地方出讓土地也傾向于交給這些房企。
部分城市對舊改承接方設置了門檻，如《深圳市城市更新辦法實施細則》就規定，“市場主體自身或其控股股東應當在全市上一年度年檢合格的開發企業排名中位于前一百位”。
舊改和產業地產對開發商的資金和融資能力也提出了極高的要求。佳兆業主席兼執行董事郭英成表示，城市更新業務負債偏高，因一般舊改項目的開發周期都在5年左右，需要投入不少的資金。
“舊改和產業地產如果出現問題，企業投資和開發的壓力可能會增大”，易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，隨著拆遷成本增加，企業操作舊改的要求更高。他建議，各地應充分利用房票等制度，積極降低拆遷成本，加快拆遷效率。
來源：新浪地產
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