2017年，不斷收緊的樓市調控和嚴格的限制性措施，有效遏制了熱點城市房價過快上漲。具體來看，2016年10月至2017年9月，全國房價總體穩(wěn)中有升，一二線城市增幅分化下調，三四線城市增幅分化上升。在沒有重大政策沖擊的情況下，2018年中國樓市將迎來平穩(wěn)調整?！苯罩袊鐣茖W院財經戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心課題組發(fā)布《中國住房發(fā)展報告2017-2018》(以下簡稱報告)，對2017年房價變化、2018年房價走勢和需防范的風險進行研判。
安居才能樂業(yè)，只有每個人在城市里都擁有一個家，整個城市才能百業(yè)興旺。
黨的十九大報告強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。目前，這一住房制度已經初具雛形，廣州等12個城市被確定為首批加快發(fā)展住房租賃市場的試點城市，其中廣州還明確提出了租售同權，北京將原有自住型商品房升級為共有產權住房，這些都將對未來住房市場結構產生深遠的積極影響。
那么，在構建新住房模式的過程中，如何增加多元化供給、發(fā)展租房市場，還需防范哪些風險？
熱點城市房價明顯降溫
房價的變化從過去的一二三線城市同漲同跌變?yōu)楝F(xiàn)在的依次漲跌，熱點城市房地產市場將逐步回歸理性
報告指出，2016年10月到2017年9月，中國住房市場總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報告》主編倪鵬飛(博客)指出，“我們注意到，房價的變化從過去的一二三線城市同漲同跌變?yōu)楝F(xiàn)在的依次漲跌，例如去年是二線城市領漲，今年則是三線城市領漲。同時，中國房價體系的城市群特征趨于顯著，城市群與非城市群房價間存在顯著差距，一線、二線城市群房價與三線城市群房價差距逐步增大”。
從住房總體銷量來看，2016年10月至2017年9月，我國住房總體銷量同比增幅逐步下降，一二線城市下降明顯，三四線城市增幅較快；從住房供給來看，一二線重點城市持續(xù)下降，非重點城市明顯上升；從住房庫存來看，全國現(xiàn)房與期房庫存各出現(xiàn)不同程度下降。房地產開發(fā)投資增速趨穩(wěn)，對宏觀經濟的影響有所增強，預計2017年房地產投資對經濟增長貢獻1.1個百分點。
“本輪房價回升小周期接近尾聲。黨的十九大對住房市場的定位更加科學，關于長效機制的表述更為明確，政策制度環(huán)境已不支持針對房價的投機炒作?！敝袊鐣茖W院城市與競爭力中心研究員鄒琳華認為，“過去一年半里，多數(shù)一二線城市的樓市在嚴厲調控下趨于凍結，大量房地產企業(yè)和投資投機需求被擠向三四線城市，此前未受關注的市場經歷了一波房價快速上漲。房價的‘相對洼地’基本消失，短期內住房市場不存在大起大落的經濟基礎”。
報告對2018年房價走勢作出預測，熱點城市房地產市場將逐步回歸理性。“作為樓市風向標的北京、上海等城市，在經歷了下跌與觀望后，房價再度下跌。越來越多的城市房價也加入了停漲或微跌的行列，這些都表明了市場作出的方向性選擇。不過，由于我國仍處于高速城鎮(zhèn)化的階段，城市住房的供求矛盾仍然存在。”倪鵬飛說。
風險略降仍需警惕
當前樓市風險有所降低，但是一線城市房價收入比依然居高不下，住房制度的長效機制2018年需要邁出實質性步伐
雖然伴隨著熱點城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風險有所下降，但從一線城市看來，部分風險依然存在，其不確定性仍需高度警惕。
“雖然不斷收緊的樓市調控和嚴格的限制性措施有效遏制了熱點城市房價的過快上漲，當前樓市風險有所降低，但是一線城市房價收入比依然居高不下?！蹦啭i飛指出。數(shù)據顯示，雖然全國平均房價收入比僅為7.5，總體房價收入比穩(wěn)定，但單獨看一線城市，其房價收入比依然高達31.3，其中，北京房價收入比更是高達41，居所有城市之首。
“要警惕房價報復性反彈。因為我國的住房基礎制度沒有根本性改變，政府依賴房地產的發(fā)展局面仍然沒有改變?！蹦啭i飛認為，“目前一二線部分城市房價增幅下降是調控重拳下行政限制性措施的結果，并不是真正由市場供求機制、價格機制、競爭機制發(fā)揮自我調節(jié)作用下的變化。因此，如果調控政策轉向或變化，前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣，一二線熱點城市房價可能出現(xiàn)報復性增長”。
由此可見，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，必須將抑制住房投資投機的政策手段制度化、長期化?！?017年住房制度的長效機制開啟了建設之門，2018年需要邁出實質性步伐。”倪鵬飛指出。
報告建議，將2018年確定為基礎性制度和長效機制建設年，把持續(xù)調控融入到制度和長效機制建設中，并突出5個重點：第一，堅持調控不放松不動搖，完善調控機制；第二，加快建立多種供應主體和供應形式的租售并舉制度；第三，完善住房金融市場與監(jiān)管制度；第四，改革土地制度和機制改革；第五，加快財稅體制改革。
“要按照十九大報告要求，加快推進住房領域的供給側改革?！蹦啭i飛說，“加快積極支持培育多主體供應機制，降低法人企業(yè)、社會機構、個人、集體組織建設、經營保障房與商品房的準入門檻，形成房地產開發(fā)商、集體單位、個人、社會法人機構等都可以參與提供購房、租房的局面”。
“促使住房回歸居住屬性，是深化住房制度改革、建立住房發(fā)展長效機制的出發(fā)點。”鄒琳華認為，“需要鼓勵支持各地方政府，因地制宜創(chuàng)新商品房之外的住房供給渠道，改變商品房一枝獨大的局面。北京的共有產權住房實驗就是這方面的探索。同時，還要適度降低商品房的金融屬性”。
租房市場期盼保障
如何規(guī)范中介、承租人、出租人等市場主體的行為，如何將市場上的存量住房引導入租賃市場，如何規(guī)范租賃市場的價格波動等，都將是租房市場長期研究的話題
今年，發(fā)展住房租賃市場已成為熱點大中城市的共識，很多地方政府在積極醞釀租賃房項目。其中，北京市在2017年至2021年的5年內供應1000公頃集體土地，《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》提出未來5年新供各類住房中租賃將占30%。一個萬億元級的租房市場正在開啟。鏈家研究院預測，2020年中國租房市場規(guī)模預計將達到1.6萬億元，到2025年將增至2.9萬億元。租購并舉也是專家們討論中國住房新模式時熱議的焦點。
“積極完善租賃住房制度，加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制。”倪鵬飛說，“但是住房租賃市場剛剛起步，仍然存在大量的困難和障礙，特別是集中在頂層設計和政策法規(guī)方面。未來隨著租房市場的發(fā)展，對于如何規(guī)范中介、承租人、出租人等市場主體的行為，如何將市場上的存量住房引導入租賃市場，如何規(guī)范租賃市場的價格波動等，都將是長期研究的話題”。
“現(xiàn)在，由開發(fā)商、地產中介、酒店集團等經營的‘長租公寓’，在大學生、白領群體中很受歡迎。魔方公寓、鏈家自如等長租公寓運營商也形成了一定規(guī)模。阿里巴巴、騰訊、京東等電商巨頭也紛紛參與到租房市場來，未來租賃金融服務業(yè)將成為新興行業(yè)?！敝袊鐣茖W院城市與競爭力中心研究員姜雪梅說。她建議，逐步放開租購同權門檻，推廣“租售并舉”住房制度，首先開放租購同權的子女教育門檻，解決新市民子女上學問題；其次改革醫(yī)療、公積金制度，促進跨區(qū)域聯(lián)網服務；第三合理布局租賃房源，實施租金管制，促進梯度消費。
“大力發(fā)展住房租賃市場，需要全面推進租購房同權，立法保護租房家庭的權益，支持住房長期租賃企業(yè)開展資產證券化業(yè)務，同時輔以相應的稅收優(yōu)惠和土地政策便利。需要注意的是，租購房同權的政策立足點，并不是為了解決中高收入群體競爭優(yōu)質學區(qū)的問題，而是為了讓廣大農民工及中低收入群體子女也能平等享受基本公共服務。”鄒琳華說。
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