“未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模如果達(dá)不到千億，就幾乎沒(méi)有玩的資格！”在2017年，很多中型房企提出了千億目標(biāo)，只為拿到一張進(jìn)入樓市下半場(chǎng)的入場(chǎng)券。
數(shù)據(jù)顯示，今年1～10月突破千億規(guī)模的房企已達(dá)12家。記者注意到，碧桂園、萬(wàn)科和恒大在3月份就突破千億，之后每個(gè)月突破千億的企業(yè)都在增加。而與2016年的千億房企名單相比，除了龍湖的躋身和萬(wàn)達(dá)的掉隊(duì)，TOP12成員已全部亮相。同時(shí)，招商蛇口、新城控股、旭輝集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)等處在800億元左右的規(guī)模。業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，今年達(dá)到千億規(guī)模的企業(yè)將達(dá)到17家。
明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策對(duì)記者表示，未來(lái)兩三年內(nèi)，TOP30的門(mén)檻就會(huì)是1000億元，并且將占有60%以上的市場(chǎng)份額。屆時(shí)對(duì)房企來(lái)說(shuō)，千億就是一條保命線，只有在保住命后，企業(yè)才有精力去尋求其他利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
為擴(kuò)大規(guī)模加速拿地推盤(pán)
眾所周知，房企目前實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑，就是通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、交換股權(quán)等方式快速增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積。
據(jù)數(shù)據(jù)，截至今年9月底，房企并購(gòu)案已超過(guò)160起，涉及資金超過(guò)3300億元，約為2016年全年的83%。在獲取土地方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)在1～10月間拿地總金額達(dá)9732億元，占TOP50企業(yè)的50.7%。
專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí)表示，由于行業(yè)規(guī)模有限，今后集中度會(huì)越來(lái)越大，擁有話語(yǔ)權(quán)的開(kāi)發(fā)商也會(huì)集中在千億企業(yè)中。
以今年7月新躋身千億榜單的龍湖為例，據(jù)其2017年中期業(yè)績(jī)披露，今年上半年龍湖獲得40幅土地，平均樓面地價(jià)5930元/平方米。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，下半年龍湖陸續(xù)在長(zhǎng)沙、天津、嘉興、佛山、南京、青島、成都、杭州、重慶地?cái)孬@土地十余宗。
龍湖CFO趙軼此前在龍湖業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，2017年龍湖用于拿地的預(yù)算是400～500億元。但據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，龍湖年內(nèi)拿地金額已超過(guò)800億元。而數(shù)據(jù)顯示，1～10月龍湖的銷(xiāo)售金額為1415.3億元。
不僅龍湖，為尋求規(guī)模增長(zhǎng)的房企大多處于一手加速拿地、一手加速推盤(pán)的狀態(tài)。10月31日披露三季報(bào)的金地集團(tuán)，其在今年1～10月間就增加了51個(gè)項(xiàng)目，且前三季度同時(shí)運(yùn)作的項(xiàng)目達(dá)103個(gè)。另?yè)?jù)其披露的計(jì)劃推盤(pán)公告，金地平均每?jī)蓚€(gè)月推盤(pán)數(shù)量都在40個(gè)左右，今年最后兩個(gè)月也將新推盤(pán)38個(gè)。
事實(shí)上，從拿地到拿到預(yù)售審批，開(kāi)發(fā)商的速度正在加快。據(jù)一位知名房企內(nèi)部人士向記者透露，根據(jù)項(xiàng)目不同，這一周期普遍在3～6個(gè)月左右。業(yè)內(nèi)表示，以往最慢的能長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月。
“如果房企一味追求規(guī)模，導(dǎo)致資金跟不上、利潤(rùn)下滑嚴(yán)重等問(wèn)題，很容易在追求千億的路上被收并購(gòu)。相應(yīng)，企業(yè)也怕拿錯(cuò)地。”朱一鳴認(rèn)為。
進(jìn)入千億后面臨綜合考驗(yàn)
明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，已進(jìn)入千億門(mén)檻的企業(yè)有著比較成熟的戰(zhàn)略縱深，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，只要在結(jié)構(gòu)上均衡好城市布局，是不需要冒很大風(fēng)險(xiǎn)就能獲得快速增長(zhǎng)。但為實(shí)現(xiàn)2000億、3000億甚至更遠(yuǎn)的目標(biāo)，他們就需要盡快尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)并快速做大做強(qiáng)，如物業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓、TOD等。也就是說(shuō)，千億級(jí)的房企原本單純追求規(guī)模的道路變成兩個(gè)跑道，一個(gè)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一個(gè)是多元的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
對(duì)以萬(wàn)億規(guī)模為目標(biāo)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，配套服務(wù)商的角色已駕輕就熟。不久前萬(wàn)科在寧波舉行的媒體交流會(huì)上，郁亮就說(shuō)道，未來(lái)萬(wàn)科要成為美好生活的場(chǎng)景師，來(lái)匹配城市配套服務(wù)戰(zhàn)略。萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官?gòu)埡Ｒ脖硎荆f(wàn)科正在參與特色田園鄉(xiāng)村建設(shè)工作，致力于整合城鄉(xiāng)資源，促進(jìn)城鄉(xiāng)互動(dòng)，拓展企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展新邊界。
對(duì)此，萬(wàn)科方面向記者表示，選擇在農(nóng)村做城市配套服務(wù)商，是基于農(nóng)村與城市間相互融合的關(guān)系，萬(wàn)科希望通過(guò)農(nóng)業(yè)運(yùn)營(yíng)、鄉(xiāng)村運(yùn)建、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村服務(wù)為農(nóng)村居民提供更好的公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)配套均等化。
劉策認(rèn)為，現(xiàn)在大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型、涉足創(chuàng)新業(yè)務(wù)等，都是以獲得更多項(xiàng)目資源為核心的。
以“大基建”為主要業(yè)務(wù)之一的綠地就是如此。綠地方面對(duì)記者表示，基建+地產(chǎn)能形成1+1大于2的效果，并且有助于城市運(yùn)營(yíng)商獲取大規(guī)模優(yōu)質(zhì)且低成本的戰(zhàn)略項(xiàng)目，也是綠地在土地價(jià)格高企的行業(yè)背景下，能保持低土地成本等優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，如綠地杭州灣新區(qū)項(xiàng)目即是如此。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士直言，很多房企轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商并不是一件易事，也不是因?yàn)榛A(chǔ)建設(shè)利潤(rùn)微薄不愿涉足，事實(shí)上，與城市協(xié)同發(fā)展的基建、配套、產(chǎn)業(yè)等，對(duì)企業(yè)的綜合能力要求更高，不是其他房企不想做，而是沒(méi)有能力做。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，類(lèi)似大基建、城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目，規(guī)模千億的房企都有機(jī)會(huì)去嘗試，當(dāng)然也這考驗(yàn)企業(yè)與政府的談判能力以及基建和地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的能力，萬(wàn)科、綠地這樣規(guī)模更大的企業(yè)顯然更有優(yōu)勢(shì)。
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