4月18日晚8點半，某地產置業顧問邢永（化名）一個人坐在通州的門店里，見有人進來，簡單寒暄幾句，招呼其坐下，“今天團隊去團建了，所以人少，我正好趕上有客戶要來，就沒去”。這一天恰好是北京發布“3.17”新政滿月，西裝領帶掩飾不住他疲憊的神情。近一個月以來，邢永最明顯的感受是：“房屋交易量價齊跌。”
邢永所在門店的房源集聚在對面的高檔小區，每平方米價格為7萬元。他介紹：“這個小區上個月成交20多套，這個月到現在1套也沒成交。”話間，他的同事帶著一名買房的客戶走進來，邢永打起精神囑咐同事趕緊幫客戶辦理手續，這或許是他們4月份即將成交的第一單，這套上個月總價為650萬元的房子這個月降至600萬元。
邢永的困境折射出了北京限購后中介行業的疲態，以往的某中介門店到晚上10點也燈火通明，一片忙碌，而今天才剛過9點，銷售人員三三兩兩，無精打采。造成這種疲態的，正是賣房者與買房者日漸濃厚的觀望情緒，還有一部分因資金不足或資格不夠而被市場拒之門外的購房者。北京的房地產市場像踩上了一塊松軟的海綿，緩慢地陷落下去，面對如此疲態，炒房資金默默撤離，房企也開始徘徊在自持與銷售的兩難境地。
商住遭腰斬普宅變化不大
某中介置業顧問李婷平靜地說道：“看房的客戶都是買漲不買跌，現在給出的掛牌價不一定是成交價，跟業主談的話少說能降低5萬元到10萬元。”而她的話恰好印證在27歲的劉穎身上，而很多和劉穎一樣前兩個月還著急買房的人，如今大多選擇觀望。
業主松口，購房者松手。根據中原地產研究中心給出的數據，今年4月1日至4月19日，北京普通住宅成交量為1088套，接近3月份成交量2064套的一半，但遠遠不及去年4月同期3000多套的成交數量；同樣，北京4月以來二手房的成交量為10422套，接近3月份成交數量的一半，相比去年4月份同期17000多套的成交數量，這個數字略顯回落。不過，降幅最明顯的還是商住公寓，該類房源4月以來的成交總量僅為134套，而3月份的成交總量高達5014套。
與中原地產研究中心數據相匹配的是來自云房數據研究中心的成周價格的統計，同樣成為北京限購政策出臺后市場的一支晴雨表，其數據顯示，2017年第11周，也就是3月13日至3月19日，北京每平方米房價為4.24萬元，第12周受限購政策影響并不明顯，每平方米均價持續升至4.35萬元，直到第13周才出現明顯回落，均價下跌至3.97萬元，這一下滑持續近兩周，均價降至3.4萬元。不過，最近兩周價格開始出現回溫。
對此，云房數據研究中心分析師董小萍分析稱：“北京的新房整體市場價格并未發生明顯波動，但是不同業態成交量變化明顯，其中公寓、別墅成交量呈現斷崖式下跌；二手房市場中，由于該類房源有較長的簽約周期，住宅成交并未表現出預想的快速回落，甚至周度成交漲幅達到25%，這主要受到該時間段網簽大多為限購前成交結轉導致，進一步的成交量回落預計從5月開始會明顯體現，二手商住房類下滑達到81%；商住市場進入冰封期，時間會較長。房價變化還要看成交量趨勢，成交量長期下行，近郊區房源會率先降價。”
中鐵置業銷售顧問吳榮（化名）告訴中國房地產報記者：“按照以往的經驗，限購政策出臺后市場會遭遇兩個月的冰封期，之后會慢慢升溫。”而邢永則表示：“去年北京出臺‘9?30’限購政策后，北京市場冷卻至今年2月份才開始回溫，3月份的調控比上次還要嚴厲，市場冰封周期或許更長。”
房價和游資是進還是退
事實上，限購政策不僅引起購房者心態的微妙變化，也讓房地產企業陷入自持還是銷售的兩難境地。一位北京房地產人士坦言：“目前企業還在想應對策略，如果自持，資金回籠慢不賺錢，如果按照商業邏輯直接銷售，又找不到客戶。”這位地產人士所說的正是北京大部分房企需要面對的現實課題，他們糾結著，也希望向同行取點經。
來自易居研究院的數據顯示，北京4月1日至4月15日新建商品住宅的成交面積環比3月下降14%，同比去年同期下降53%。“近期看來，開發商如果想快速回籠資金必須降價，限購將一部分投資客拒之門外，但同時也將一部分資金欠缺的剛需購房者擋在門外，只有降價才可以將一些剛需者轉化為客戶。”另一位地產人士直言。
不過，中國人民大學重陽金融研究院研究員劉英認為，“房企不能再走以前的粗放型發展模式了，一方面要跟著國家的政策走，比如嘗試特色小鎮，或者創客空間，為培育新動能、新產業積蓄力量；另一方面需要嘗試金融創新及房地產供給側結構性改革，進行模式創新，比如房地產投資基金長期持有物業的新模式，以及資產證券化等。最重要的是支持房地產的節能降耗的綠色金融，支持房地產供給側結構性改革，適應需求的變化而支持房地產開發新模式。目前看來，轉型養老、旅游等也需要創新，而想要通過銷售或者自持來獲取利潤的時代也已經過去。”
除此之外，北京限購政策也打破了部分游資的戲碼。按照以往經驗，當住宅市場受控時，游資會自然而然轉移陣地，而商住房便是其選擇之一，不過，顯然北京這輪的限購政策并沒有給游資留有喘息余地。對此，劉英認為：“限購促成了北京市場部分游資的撤離，而雄安新區的設立也勢必也會吸引一部分游資撤出，但同時雄安新區又將進行房地產供給側結構性改革，禁止炒房，那么這些游資將有可能投入到房地產以外的其他高科技產業中，這有利于北京房地產市場的健康發展。”事實上，從近期房展現場來看，在北京限購政策下，與北京冷淡樓市形成鮮明對比的，還有投資者趨之若鶩的三亞樓市。
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