CBRE近日發(fā)布《2016年廣州房地產(chǎn)市場回顧及2017年展望》。研究報(bào)告顯示：寫字樓升級需求強(qiáng)勁帶動租金上漲，商場租金近四年首次錄得正增長。
寫字樓市場
珠江新城供應(yīng)進(jìn)入尾聲
升級需求強(qiáng)勁帶動租金上漲
2016年廣州寫字樓市場全年新增供應(yīng)達(dá)95萬平方米，其中近9成是甲級寫字樓。珠江新城連續(xù)第六年成為供應(yīng)最大的區(qū)域，68.2%的新增供應(yīng)位于該區(qū)，其中包括530米高，辦公面積達(dá)22萬平方米的K11，同時(shí)也標(biāo)志著珠江新城的持續(xù)供應(yīng)進(jìn)入尾聲，市場情緒轉(zhuǎn)趨樂觀。除此以外，琶洲在2016年也有約24萬平方米的新增供應(yīng)，創(chuàng)近年新高。其中寶地廣場作為琶洲西區(qū)首個(gè)落成的項(xiàng)目，吸引了多家科技、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的企業(yè)進(jìn)駐。
聚焦行業(yè)，金融服務(wù)、信息技術(shù)/電信/互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)(TMT)和專業(yè)服務(wù)業(yè)仍然是主要需求來源，占總成交面積約68%。其中，得益于TMT行業(yè)的多宗大面積成交，該行業(yè)超越金融服務(wù)成為年度最大需求來源。金融服務(wù)方面，僅保險(xiǎn)及非傳統(tǒng)金融錄得擴(kuò)張活動，其他傳統(tǒng)金融部門擴(kuò)張謹(jǐn)慎。另外，升級需求強(qiáng)勁，占總成交面積的45%，TMT行業(yè)從市區(qū)的創(chuàng)意園和軟件園升級至商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓的活動較多見。
2017年是未來幾年內(nèi)廣州寫字樓市場的供應(yīng)低谷，有51萬平方米的新增供應(yīng)入市，而2018-2020年將有253萬新增供應(yīng)，60%集中在琶洲區(qū)域，在未來將很有可能吸引部分珠江新城的租戶。總體而言，在2017年，隨著供應(yīng)量的回落，在強(qiáng)勁的升級需求帶動下，空置率將得到改善，全市租金進(jìn)入上升通道。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部資深董事黎青山表示：“近兩年珠江新城的密集供應(yīng)將逐漸走到尾聲，我們看好2017年廣州寫字樓市場發(fā)展。未來的新增供應(yīng)主力來自琶洲，主要集中在2018下半年以后。因此，從現(xiàn)在到2018年末，對業(yè)主來說是一個(gè)較好的時(shí)間窗口，建議在與租戶進(jìn)行租約或續(xù)約洽談時(shí)，可適當(dāng)延長租期，避開未來大量供應(yīng)所帶來的壓力。”
零售市場
租金近四年首次錄得正增長
餐飲及部分快時(shí)尚繼續(xù)擴(kuò)張
2016年共有四個(gè)項(xiàng)目合共約30萬平方米的新增供應(yīng)，包括天環(huán)、天匯廣場IGC、捷登都會和合生廣場。需求方面，奢侈品牌表現(xiàn)持續(xù)疲軟，擴(kuò)張異常謹(jǐn)慎，僅選擇在成熟購物中心開店，定位高端的購物中心首層招租困難，現(xiàn)大量空置。另外，快時(shí)尚的拓展出現(xiàn)分化，盡管繼續(xù)錄得有國際快時(shí)尚品牌新進(jìn)廣州，及國內(nèi)快時(shí)尚品牌積極海外拓展；但也同時(shí)看到開業(yè)不滿一年的快時(shí)尚品牌關(guān)店，預(yù)示著快時(shí)尚的拓展行將放緩。餐飲則繼續(xù)保持活躍，積極擴(kuò)張。
租金方面，延續(xù)此前的趨勢，個(gè)別運(yùn)營成熟的購物中心租金錄得上漲，包括天河路以及白云的購物中心，帶動全市平均租金上漲，是近四年來首次錄得的正增長。
2017年新增供應(yīng)有限，為27萬平方米，且分布在四個(gè)不同區(qū)域，在供應(yīng)壓力不大的情況下，空置率有望下調(diào)。而租金表現(xiàn)方面，運(yùn)營情況理想的購物中心將繼續(xù)帶動全市租金小幅上漲。餐飲業(yè)作為體驗(yàn)業(yè)態(tài)中的重要角色，受投資者看好，未來將持續(xù)積極擴(kuò)張。快時(shí)尚未來表現(xiàn)分化，國際快時(shí)尚品牌布點(diǎn)基本完成，擴(kuò)張將趨緩；部分新進(jìn)及國內(nèi)快時(shí)尚也將積極擴(kuò)張。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù) | 商業(yè)部資深董事嚴(yán)思慧表示：“近年來，在電商沖擊和供應(yīng)量大幅增長的背景下，實(shí)體商業(yè)競爭日趨激烈，創(chuàng)新求變已成為購物中心和零售商的共識。隨著收入提升和消費(fèi)理念成熟，廣州消費(fèi)者正在經(jīng)歷明顯的消費(fèi)升級，滿足單純的物質(zhì)需求之后，消費(fèi)者更加追求精神層面的體驗(yàn)。我們相信，商業(yè)空間設(shè)計(jì)裝修的提升、多元業(yè)態(tài)的跨界融合和創(chuàng)新型體驗(yàn)業(yè)態(tài)將成為未來商業(yè)創(chuàng)新的主要方向。”
工業(yè)物流市場
2016年無新增供應(yīng)，需求持續(xù)外溢
2016全年無新增供應(yīng)。廣州北部的保稅倉調(diào)整為非保稅物業(yè)，為非保稅倉存量增加約11萬平方米，加之有非保稅倉租戶的搬出活動，第四季度整體空置率環(huán)比上升3.8個(gè)百分點(diǎn)至12.2%，是自2003年以來的新高。非保稅倉儲需求仍以第三方物流和傳統(tǒng)電商為主。全市價(jià)格保持穩(wěn)定，周邊城市供應(yīng)充足，需求持續(xù)外溢，錄得知名零售商擴(kuò)張，租用佛山項(xiàng)目1萬平方米。
廣州2017全年將有3個(gè)項(xiàng)目入市，帶來新增供應(yīng)15.89萬平方米，分別在從化、南沙及花都，來自第三方物流、跨境電商的需求將持續(xù)增長，預(yù)計(jì)全年租金保持平穩(wěn)。保稅倉方面，廣州東部普洛斯保稅區(qū)項(xiàng)目將在2017年第一季度完成維修重新投入使用，大部分項(xiàng)目面積將被原租戶吸收。
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