市場火爆銷售額激增，上半年5家房企榮登“千億榜”
國度統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，1~7月份，全國商品住宅銷售面積增長26.7%，住宅銷售額增長41.2%。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱剖析稱，今年上半年，在全國商品住宅銷售“高歌猛進”的帶動下，多家上市房企的銷售業(yè)績打破歷史高點。
其中，萬科、恒大、碧桂園、綠地和保利的中報顯現(xiàn)，同比銷售金額分別完成1901億元、1417.8億元、1250.7億元、1108億元和1106.25億元，同比分別增長73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。
得益于上半年良好的銷售狀況，恒大和碧桂園分別在近期將2016年度的國內合同銷售目的上調。恒大在已完成年度目的超越70%的根底上，將今年的銷售目的上調到3000億元;碧桂園也將銷售目的從1680億元上調至2200億元，上調幅度高達31%。
中原地產剖析以為，包括上述5家及萬達、中海歷年全年完成銷售千億級的房企，前10個月就將全面完成年度任務。依據(jù)上半年業(yè)績，“準千億級”的融創(chuàng) 中國和華潤也將銷售目的調高至千億元以上。全年“千億級俱樂部”將歷史性地增至9家。同時，2016年將成就標桿房企歷史最高銷售額。
業(yè)績大漲利潤降落，拍地本錢高是“罪魁”
值得留意的是，固然銷售額大幅增長，但以千億級房企為代表的上市房企利潤卻不盡如人意。銷售額完成近2000億元的萬科，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅53.5億元;保利地產和綠地控股的凈利潤均缺乏50億元。
兩家廣東的千億房企均呈現(xiàn)毛利率和凈利率指標下滑態(tài)勢。碧桂園上半年的毛利率同比降落2.2個百分點，中心凈利率同比降落1.7%。恒大上半年股東毛利率降落0.1%，中心業(yè)務利潤率更是由13.1%降至8.9%。
還有幾家“準千億級”上市房企的盈利狀況也非常堪憂。聲稱今年將躋身“千億陣營”的融創(chuàng)中國，上半年凈利潤約為1.03億元，同比減少91.8%，股東凈利潤約為0.73億元，同比減少92.3%。
業(yè)內人士剖析以為，土地價錢飆漲、高價地拖累，是房企“業(yè)績上漲利潤降落”的重要緣由。據(jù)中原地產測算，2016年前7月，搶地最積極的20家房企 合計拿地破費約6241.75億元，合計建筑面積約9656萬平方米，每平方米均勻拿地本錢為6466元。而在2015年同期，每平方米拿地的均勻本錢只 有4261元，即拿地均勻本錢上漲高達51.8%。
“高杠桿”加劇風險，“去產能、去庫存”仍是主旋律
中原地產研討中心以為，上半年房企固然收獲了歷史上最好業(yè)績，但“增收不增利”、負債率高企等風險已顯現(xiàn)。
在高地價效應下，上市房企的負債率高企。依據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，在上市房企中，超越百億元負債的房企有59家，占比43%;超越300億元負債的房企有32家，占比23.3%。
克而瑞研討中心數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，上半年，千億級房企中，綠地控股資產負債率為88.36%，與去年同期根本持平;萬科A資產負債率為80.6%，同比上漲近3個百分點;碧桂園負債率為78%，較去年末增加了3個百分點;恒大的負債率高達81.79%，保利的負債率也近80%。
同策咨詢數(shù)據(jù)也顯現(xiàn)，今年目的“千億級”的融創(chuàng)中國，1~8月土地支出超越580億元，成了房地產市場的拿地冠軍，而上半年的銷售業(yè)績僅有560億 元。其中報也顯現(xiàn)，截至6月30日，融創(chuàng)中國的負債總額高約1279.57億元，凈負債率高約85.1%。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌6月底曾公開表示，暫停拿 地，由于高企的地價曾經對開發(fā)商構成了利潤壓力。但融創(chuàng)中國并未“收手”，僅在8月又投入超越300億元的土地款。
像恒大、融創(chuàng)等標桿房企的“入不敷出”，只是今年以來開發(fā)商不時加杠桿拿地的縮影，這無疑將加劇將來市場調整風險。
上市房企為降低融資本錢，開端大范圍發(fā)行公司債。據(jù)克而瑞研討中心監(jiān)測，2015年下半年以來，約有50余家房企發(fā)行總額達4607億元公司債。而究其效果，從外表上看優(yōu)化了企業(yè)債務構造，但高杠桿運營形式仍未改動。
另外，記者調查發(fā)現(xiàn)，好像鋼鐵、煤炭等行業(yè)一樣，房地產市場也存在過剩產能和僵尸企業(yè)。如連續(xù)三年虧損的上海房企景瑞地產，在虧損持續(xù)擴展、負債率 高居100%以上的背景下，依然采取激進戰(zhàn)略，上半年仍斥資55.1億元在全國拿下8幅地塊。中報顯現(xiàn)，景瑞的虧損額同比擴展近42%。
長江證券的研討報告也顯現(xiàn)，上半年，26家上市房企呈現(xiàn)虧損，其中近八成資產低于100億元。
中投證券的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，上半年，在137家上市房企中，前十名房企銷售金額達9740億元，同比增長54.8%，市場占有率20%。
由此看，房地產市場構造分化仍在持續(xù)，中小開發(fā)商競爭才能將進一步削弱。易居研討院智庫中心研討總監(jiān)嚴躍進表示，房企收買并購將成趨向，一些不具優(yōu)勢的中小地產商將在不時洗牌中出局。此外，“去杠桿、去產能、去庫存”仍然是房地產市場的主旋律。
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