日前，在北京通州區(qū)商住房“限購令”即將“滿月”，通州區(qū)又出臺《北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于對本區(qū)戶籍人口采取臨時性限控措施的通知》(以下簡稱《戶籍通知》)。而在多項已經(jīng)出臺的新老政策多重夾擊下，通州區(qū)房地產(chǎn)市場究竟有何反應(yīng)?意圖打擊的投資投機性的個人炒房又是否得到有效抑制?
為此，記者走訪通州區(qū)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)現(xiàn)，進(jìn)場者明顯有所下降，部分項目房源因購房者資質(zhì)不足或首付款難以立刻湊齊而被迫放棄購房。但是，小遠(yuǎn)了解到，開發(fā)商為了盡快去庫存也已經(jīng)與有意購房者達(dá)成攻守同盟，采取了“曲線買房”之策。多位項目銷售負(fù)責(zé)人建議或承諾，可以通過注冊空殼公司的名義繞開“限購令”，實現(xiàn)順利購房。
“限購令”效果立竿見影
5月27日，北京市通州區(qū)政府發(fā)出《戶籍通知》，為加強北京城市副中心人口規(guī)模調(diào)控和戶籍管理工作，對本區(qū)戶籍人口采取臨時性限控措施。《戶籍通知》明確了包括凍結(jié)本市他區(qū)遷入通州區(qū)的非直系親屬投靠落戶;對通州區(qū)現(xiàn)有廢棄地址戶籍人員進(jìn)行清理，并凍結(jié)廢棄地址落戶;通州區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、辦公等非住宅房屋一律不批準(zhǔn)落戶等多項內(nèi)容。
此外，在5月初，通州區(qū)政府與北京市住建委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》(以下簡稱《商住通知》)，再度對樓市限購政策進(jìn)行升級。《商住通知》要求，通州區(qū)商務(wù)型公寓暫停向已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售。
記者從通州區(qū)多個樓盤項目了解到，《戶籍通知》目前對市場的影響尚未可知，但《商住通知》的效果確實立竿見影。北京市公安局通州分局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因為通州以往屬于北京的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以戶籍人口的流入本身很小，所以此次《戶籍通知》的出臺影響面很小，其意義是更多的將之前的政策進(jìn)行梳理和再確認(rèn)。
通州《戶籍通知》的出臺并非完全是從房地產(chǎn)角度來考慮，更多的是以城市副中心的層面進(jìn)行通盤考量，只不過房地產(chǎn)是一道繞不過去的坎兒，未來政策可能還會有變化。以往通州區(qū)是人口的凈流入地區(qū)，人口大量的聚集會給城市帶來巨大壓力，而在北京的城市副中心東遷確定后，為承接和吸引北京市原有“尖子生”肯定會一邊抑制房價上漲，一邊清理和凍結(jié)現(xiàn)有人口。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通州此次對于戶籍制度的從緊政策實際上有三個考慮：一是為商住房的市場交易進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)而使得后續(xù)此類住房的炒作因素減少;二是希望規(guī)范市場營銷，尤其是部分樓盤存在虛假營銷和落戶的虛假承諾;三是通州后續(xù)發(fā)展不希望有類似的城市病出現(xiàn)，比如需求過度釋放、配套跟進(jìn)不及時等問題，通過此類規(guī)范，能夠有序推進(jìn)通州城市建設(shè)。
開發(fā)商想招兒規(guī)避“限購令”
在通州現(xiàn)有新政夾擊之下，通州的房地產(chǎn)市場究竟幾何?記者走訪通州區(qū)多個樓盤了解到，多個項目因為購房者資質(zhì)和首付款不夠等原因出現(xiàn)退房現(xiàn)象。
“我們兩棟商住樓共300多套房源原本早在5月初就已基本售罄，但是《商住通知》出臺后，有二三十位購房者或因資質(zhì)不全，或因首付款一時難以湊手所以就被清退了。”通州區(qū)新華北路的一家銷售中心負(fù)責(zé)人說。
數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)2015年7月的商業(yè)用房的供應(yīng)面積、成交面積和成交套數(shù)、成交均價分別為11238平方米、3646平方米、27套、32428元。而受副中心落地?zé)衾孟⒂绊懀ㄖ輩^(qū)到2016年4月的供應(yīng)面積、成交面積、成交套數(shù)和成交均價則均暴漲至26600平方米、35936平方米和302套、40248元。雖然供應(yīng)面積增長近兩倍，但成交面積卻是原先的9倍多，成交套數(shù)是原先的11倍，成交均價也不出所料就此翻番，商住房市場供不應(yīng)求已是不爭事實。
一方面是政策收緊，而另一方面是市場需求旺盛。在資金成本高企和追求去化率的當(dāng)下，開發(fā)商和個人購房者難道束手無策?在采訪中，包括北京ONE、世界僑商中心 等多個銷售中心負(fù)責(zé)人分別向記者建議可以通過注冊新公司的名義來進(jìn)行購房。
“周邊都是四五十年的寫字樓或者商鋪，而我們項目只有7—1和7—2兩棟樓是面向個人投資者。上個月開盤后，7—2號樓還剩下半棟，7—1目前待定，其他的幾棟樓都是整棟或整層賣給企事業(yè)單位。”世界僑商中心銷售負(fù)責(zé)人說，由于《商住通知》的出臺，目前不接受以個人名義的購房，但是建議有購房意向的客戶可以通過在北京注冊新公司后，以公司名義進(jìn)行購買。“如果新公司是1~5年的新公司，我們可以接受7年的貸款。”此外，上述新華北路的銷售中心負(fù)責(zé)人則干脆向記者表示，可以為購房者代辦注冊公司，即使不符合相關(guān)社保年限等購房資質(zhì)，購房者可以在支付10多萬元費用后和領(lǐng)導(dǎo)“商量商量”。“政府限不住，這叫上有政策，下有對策。”
另據(jù)一位業(yè)內(nèi)資深房地產(chǎn)投資人士表示，他們正在和萬科城市之光方面緊急磋商如何規(guī)避“限購令”，目前主要方向是萬科為購房者注冊公司，房產(chǎn)作為公司資產(chǎn)一同賣給個人。“據(jù)我了解，有的開發(fā)商已經(jīng)聯(lián)系到一些大公司一次性網(wǎng)簽整層后再分賣給個人，也有的鼓勵個人自己注冊公司后，以全款購房或開發(fā)商為個人墊資對首付款進(jìn)行分期付款。”但萬科城市之光相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，公司方面目前沒有此類應(yīng)對措施，“政府出政策，公司就改變策略。我們的方針就是只要符合條件我們就賣。”
美房網(wǎng)首席分析師康輝在接受記者采訪時表示，商住房“限購令”出臺后確實對很多投資人產(chǎn)生影響，但從政策規(guī)避角度來說目前確實只有通過以公司的名義購房比較現(xiàn)實。“限購令”的想法和初衷是好的，政府引入大型的實體公司，避免個人的投資或投機性炒房。但問題是大型實體公司一定是在自己需要的時候才買房，而開發(fā)商則是希望樓蓋完了立刻就賣光，“限購令”說明政府還是在拿計劃經(jīng)濟思維來管理市場經(jīng)濟，其理想狀態(tài)是開發(fā)商蓋完房子就嚴(yán)絲合縫地直接賣給目標(biāo)群體，但實際上不可能實現(xiàn)。
徐東華認(rèn)為，為規(guī)避“限購令”用公司的名義購房歷來有之，但這會產(chǎn)生新問題，比如相關(guān)購房后的稅費成本高;未來賣房時因為稅制問題會很麻煩;公司如果經(jīng)營不善而產(chǎn)生一些抵押或債務(wù)風(fēng)險。“政府部門可能也知道類似規(guī)避措施，但這個口子并不會很快關(guān)上。因為開發(fā)商需要去庫存，政策緊縮會慢慢來。”
為此，記者向通州區(qū)建委和區(qū)政府發(fā)出采訪函，但截至發(fā)稿均未獲得相應(yīng)回復(fù)。
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